Một miếng tính ra lời mà tui vẫn bỏ, coi như một vụ kể lại từ đầu tới cuối

Nói tám bước nãy giờ nghe cũng khô, thôi tui kể lại nguyên một vụ cho dễ hình dung. Có lần tui đi coi một miếng ở Nam Ban, khoảng năm ngàn chín trăm mét, mặt tiền đường hơn một trăm hai chục mét. Nhìn sơ qua thì khá thơm.

Giá chủ muốn bán khoảng một triệu tám một mét, đất có quy hoạch thổ cư, theo phương án lúc đó có thể làm thủ tục chuyển mục đích rồi tách ra chừng hai mươi mốt lô, mỗi lô cỡ hai trăm ba chục tới ba trăm mét. Tui ngồi tính khá kỹ. Sau tiền đất, chi phí pháp lý, hạ tầng, mấy khoản phải bỏ thêm để đưa hàng ra được thị trường, vốn đâu chừng hai triệu rưỡi một mét. Bán quanh ba triệu tám một mét thì mỗi lô trên dưới một tỷ. View không có gì xuất sắc, mà tầm tiền đó ở khu này dễ tiếp cận hơn, thanh khoản tui đánh giá ổn — làm thuận thì sáu tới mười tháng đi gần hết hàng. Kể cả thị trường chậm hơn dự kiến, cần bán nhanh chịu bớt lời thì vẫn còn một khoảng an toàn. Tính trên giấy, đây là một deal đáng làm.

Người bán là dân địa phương, cần bán tương đối gấp để lấy tiền mua một vườn cà phê chỗ khác. Giá đầu vào được, lý do bán nghe hợp lý, bài toán đầu ra có, biên lời có. Nếu chỉ ngồi trên bàn tính tiền thì chắc tui mua rồi. Nhưng miếng nào càng thấy thích, tui càng coi kỹ.

Tui nhờ đo đạc lại, chuẩn ranh, kiểm giấy tờ vì sổ cấp từ khá lâu, rồi rà thêm mấy phần kỹ thuật với pháp lý cho chắc cái phương án chuyển mục đích, tách thửa mình đang tính thực tế làm được. Tui không muốn bỏ một cục tiền xuống rồi mới phát hiện cái mình mua trên giấy khác với cái mình tưởng mình mua ngoài đất. Càng đi sâu thì bắt đầu lòi ra chuyện.

Đầu tiên là con đường vào. Có một đoạn liên quan tới phần đất cũ của hàng xóm, trước đó từng cắm mốc ranh ra gần giữa đường. Sau này đường mở lại, nhìn ngoài thực địa vẫn đi bình thường, nhưng khi tui lần lại câu chuyện cũ thì thấy cái rủi ro chưa thật sự biến mất. Chuyện thứ hai là ranh đất thực tế có chỗ lệch so với bản vẽ cũ, muốn làm tiếp phải đo lại, ra bản vẽ mới rồi mới xúc tiến mấy bước sau. Hai chuyện đó chưa chắc giết chết một thương vụ — làm đất lâu rồi, gặp thứ phải chỉnh, phải đo lại, phải xử thêm cũng không lạ. Còn lại sạch, mình hiểu rõ đường giải quyết thì vẫn làm được.

Cái làm tui dừng lại nằm ở đoạn sau. Tui hỏi sâu thêm một buổi nữa, ráp những gì nghe được với hồ sơ, ranh đất, câu chuyện con đường, và cái cách người bán muốn kết thúc giao dịch — trong bụng bắt đầu thấy cấn. Khó diễn cái cấn đó thành một dòng trong Excel. Nó thường là nhiều chi tiết nhỏ, đứng riêng thì không đáng bao nhiêu, đặt cạnh nhau lại thấy có gì đó chưa ổn. Trong khi người bán đang cần tiền, muốn bán xong là buông tay. Tới đó tui thôi.

Cũng tiếc chớ. Một miếng năm ngàn chín, mặt tiền hơn trăm hai, đầu vào một triệu tám, chia chừng hai mươi mốt sản phẩm, tính nhanh biên lời khá đẹp. Bỏ một deal như vậy đâu có sung sướng gì. Nhưng tui nghĩ đơn giản: lời dự kiến vẫn chỉ là tiền trên giấy. Còn một cái ranh đang có vấn đề, một đoạn đường từng có tranh chấp, một bộ hồ sơ phải làm lại, và một người bán muốn buông tay — nếu có chuyện thì người ôm nó sau cùng là mình. Cái tui sợ nhất lúc đó chưa hẳn là mất tiền. Thanh khoản chậm, với giá vốn đó, bán gấp tui tính vẫn có thể còn trên 20%. Cái tui ngại là tài sản mắc vô một chuyện pháp lý không biết bao lâu mới tháo. Tiền nằm đó, người nằm đó, cơ hội khác đi qua cũng nằm đó.

Vài tháng sau tui nghe miếng này có người mua, giá mua được cũng tốt. Lúc đó tui có nghĩ lại — chuyện bình thường thôi, mình bỏ một miếng, người khác mua được, trong đầu kiểu gì cũng chạy lại mấy con số cũ coi có phải mình kỹ quá không. Hơn một năm sau tui đi ngang, thấy miếng đất gần như vẫn vậy, chưa triển khai được gì. Hỏi sâu thêm mới biết chuyện ranh phát sinh tranh chấp, hàng xóm có đơn kiện, phần pháp lý vì vậy chưa làm tiếp được, đất cứ để đó.

Tui kể chuyện này không phải để nói tui nhìn đâu cũng đúng. Người mua sau đủ thời gian, đủ nguồn lực, xử được tranh chấp rồi làm tiếp thì biết đâu cuối cùng họ vẫn kiếm được tiền — một quyết định đầu tư đâu thể kết luận hay dở chỉ bằng việc nhìn người khác vài năm sau. Tui chỉ nhớ cái cảm giác lúc mình bỏ miếng đó. Trên giấy nó lời. Ngoài đất nó cũng đẹp vừa đủ để bán. Giá vào có khoảng an toàn. Người bán có lý do cần tiền thật. Gần như mọi thứ đều đang kéo mình về phía mua. Chỉ có vài thứ nhỏ kéo ngược lại.

Làm lâu rồi tui thấy mấy lúc như vậy khó nhất không phải tìm thêm lý do để mua, mà là đủ bình tĩnh để nghe cái gì đang làm mình thấy không yên. Rồi quay lại hồ sơ, đo đạc, con người, câu chuyện xung quanh miếng đất, coi cái cảm giác đó có căn cứ hay chỉ là mình nhát. Lần đó, tui bỏ. Sau này biết chuyện xảy ra, tui cũng không dám nói mình giỏi hay nhìn xa hơn ai — tui thấy mình may nhiều hơn. Và có lẽ phải cảm ơn cái trực giác được trả bằng khá nhiều năm đi coi đất, làm deal, có lúc đúng, có lúc sai, có lúc ham, có lúc tiếc.