700 triệu một sào, bán năm sáu triệu một mét, có thật sự lời dày

Có một miếng khoảng mười hai ngàn mét, giá đất đầu vào đâu đó bảy trăm triệu một sào, miếng này tui không chỉ ngồi tính mà có nhúng tay vô làm thiệt. Nhìn sơ thì quá thơm — một mét đất mua chưa tới một triệu, làm xong sản phẩm khu vực đó có thể bán khoảng năm sáu triệu một mét, ai nhìn hai con số cũng dễ nghĩ khoảng giữa chắc lời dữ lắm. Tui thì không tính vậy, và nhờ có làm qua nên biết vì sao không nên tính vậy.

Mười hai ngàn mét mua về không có nghĩa là có mười hai ngàn mét để bán. Đường, hạ tầng, cây xanh, phần kỹ thuật, mấy phần không tạo doanh thu trực tiếp, lấy đi một cục khá lớn. Nếu sau cùng còn khoảng 45-50% thương phẩm, tức chừng năm ngàn tư tới sáu ngàn mét, thì riêng tiền đất phân bổ lên mỗi mét bán được đã thành khoảng một triệu tư tới một triệu sáu rồi. Chưa làm gì hết.

Từ đó mới bắt đầu tính những thứ thật sự tốn tiền: hạ tầng, điện nước, san nền, thoát nước, cảnh quan, đo đạc, hồ sơ, nghĩa vụ đất, pháp lý, thuế phí, bộ máy, bán hàng, chi phí vốn, và một cục dự phòng cho mấy chuyện lúc ngồi tính chưa thấy. Tui thường không thích làm bài toán đẹp quá. Đất làm dự án mà mọi con số đều phải chạy đúng như Excel mới có lời thì tui ngại.

Cái làm qua rồi mới thấm là mấy khoản Excel nói một đằng, ngoài công trường một nẻo. Trên bảng tính, hạ tầng là một con số gọn. Ra tới đất, chỗ đào chỗ đắp, mưa xuống một trận là nước cuốn cái mình vừa làm, rồi phát sinh cái lúc ngồi máy lạnh không ai nghĩ tới. Đo đạc tưởng nhanh, ra ranh thực tế lệch với sổ, phải chỉnh, phải chờ. Cái cục dự phòng mà hồi tính tui tưởng dư, làm mới biết nó vừa đủ. Chưa kể tiền — làm dự án là tiền ra trước cả năm, tiền về nhỏ giọt sau, cái khoảng giữa đó nó bào mình. Người chưa làm lần nào dễ tính thiếu đúng mấy khoản này, vì tụi nó không nằm trên tờ giấy chào bán.

Nên sau vụ đó tui rút được một câu cho riêng mình: chi phí của mình và giá thị trường là hai chuyện khác nhau. Mình tốn bốn triệu một mét không có nghĩa khách phải mua sáu triệu. Mình mua đất được bảy trăm triệu một sào cũng không có nghĩa mình giỏi — thị trường chỉ trả cái giá nó chịu, vào đúng lúc nó chịu. Năm sáu triệu ngoài kia cũng chỉ là một giả định cho tới khi có người thật rút tiền ra trả. Làm rồi mới hiểu cái khoảng cách từ giá mình mơ tới giá người ta chịu trả, nó xa hơn cái khoảng cách trên Excel nhiều.

Thành ra từ bảy trăm triệu một sào lên năm sáu triệu một mét nghe thì khoảng cách rất lớn, nhưng cái khoảng đó không phải phần lời nằm sẵn trên bàn. Ở giữa là diện tích mất đi, tiền thật phải bỏ thêm, thời gian, pháp lý, thị trường, và cả một đống chuyện chỉ lòi ra sau khi mình xuống tiền và xắn tay vô làm. Có miếng tui nhìn Excel thấy lời rất nhiều mà cuối cùng không đụng. Cũng có miếng biên nhìn vừa phải mà tui lại thích. Cái gu phân biệt được hai thứ đó, phần lớn là mấy vụ có nhúng tay làm dạy cho, chớ ngồi không đọc sách không ra.