Bài 1 — Trước khi mua đất, biết mình đang chơi trò gì đã

Có người hỏi tui: em có năm tỷ, giờ mua đất ở đâu được anh. Tui thường hỏi lại một câu: năm tỷ đó mà mất hai tỷ thì em có ngủ được không. Câu chuyện thường bắt đầu chậm lại từ đó.

Vì hỏi mua ở đâu thì dễ. Mở điện thoại lên một lúc là có vài trăm người chỉ cho mình nơi sắp tăng giá. Nhưng trước khi hỏi mua ở đâu, tui nghĩ nên hỏi một câu khác: mình đang dùng tiền gì, muốn kiếm bao nhiêu, trong bao lâu, và nếu sai thì mình chịu được tới đâu. Đó mới là lúc chuyện đầu tư bắt đầu.

Có một chuyện tui thấy đi thấy lại. Thị trường lên thì người kiếm được tiền xuất hiện rất nhiều. Một người mua miếng hai tỷ, vài năm sau bán năm tỷ. Người khác phân lô thắng vài chục tỷ. Nghe nhiều thì dễ sinh ra một cảm giác: họ làm được thì mình cũng làm được. Chưa chắc. Mà ngược lại, thấy người khác thua cũng không có nghĩa mình sẽ thua.

Vì cùng một khu, cùng một lúc, thậm chí hai miếng nằm sát nhau, kết quả vẫn có thể khác hẳn. Một người mua bằng tiền nhàn. Một người vay ngân hàng. Một người mua cả mẫu với giá gốc. Một người mua lại hai trăm mét sau khi người ta đã chia nhỏ và cộng hết lợi nhuận vô giá. Một người hiểu địa phương. Một người vừa xuống xe đã được dẫn thẳng tới lô đẹp nhất hôm nay. Nhìn bên ngoài thì đều kêu là đầu tư đất. Mà thiệt ra họ đang chơi những trò khác hẳn nhau.

Nhiều người nghĩ có ít tiền thì phải đánh mạnh mới giàu nhanh. Tui nghĩ ngược lại: vốn càng ít càng phải giữ mình. Người có trăm tỷ mất hai tỷ thì đau, mà chưa chắc đụng tới cuộc sống. Còn một nhà gom được ba tỷ trong mười lăm năm, vay thêm hai tỷ để mua miếng năm tỷ, mà thương vụ mắc lại ba năm, thì câu chuyện khác hẳn. Mỗi tháng vẫn phải trả lãi. Con vẫn đi học. Nhà vẫn phải sống. Công việc có thể đổi. Tới lúc cần tiền mà đất không bán được thì cái giá trên giấy không còn nhiều nghĩa.

Cho nên tui không chấm một thương vụ chỉ bằng câu có lời bao nhiêu. Tui luôn muốn nhìn thêm vế còn lại: nếu sai thì mất gì. Hai câu đó phải đứng cạnh nhau, thiếu một câu là đi cà nhắc.

Trước khi xuống tiền, tui muốn biết bảy việc. Thứ nhất, mình có bao nhiêu tiền — nghe đơn giản mà phải tính đúng, vì có năm tỷ không có nghĩa là mua được miếng năm tỷ; còn thuế, phí, môi giới, pháp lý, cải tạo, tiền lãi, và quan trọng nhất là tiền để sống. Đừng biến toàn bộ tiền xoay được của mình thành một miếng đất rồi sáng nào thức dậy cũng cầu cho có người gọi mua.

Thứ hai, đây là tiền của mình hay tiền vay. Tiền vay không xấu, tui vẫn dùng khi thấy hợp lý. Nhưng tiền vay có một thứ mà tiền của mình không có: cái đồng hồ. Mỗi tháng trôi qua là một khoản chi. Thị trường có thể chờ năm năm mới tăng, còn ngân hàng thì không biết chờ.

Thứ ba, mình mua để làm gì. Giữ năm năm? Sửa rồi bán? Làm vườn? Chuyển mục đích nếu đủ điều kiện? Tách thửa nếu luật với quy hoạch cho phép? Xây cho thuê? Hay đơn giản là tin khu đó sẽ phát triển? Không có cái nào sai hết. Sai là ở chỗ mua trước rồi mới ngồi nghĩ coi sẽ làm gì.

Thứ tư, mình giữ được bao lâu. Câu này nhiều người bỏ qua. Mình nghĩ mình đầu tư năm năm, mà mười tám tháng nữa cần tiền thì sao. Một thương vụ dài hạn nuôi bằng nguồn tiền ngắn hạn là một cái thế rất nguy.

Thứ năm, mình kỳ vọng bao nhiêu. Không cần chính xác, nhưng phải có một con số để biết mình đang chịu rủi ro vì cái gì. Bỏ năm tỷ, chịu rủi ro pháp lý, thanh khoản thấp, giữ ba năm để kỳ vọng kiếm năm trăm triệu — có đáng không? Đầu tư không chỉ là có lời. Có lời mà không tương xứng với rủi ro thì vẫn là thương vụ dở.

Thứ sáu, nếu đúng thì mình được gì — cái này phải tính ra số, đừng nói chung chung là đất này tiềm năng. Giá mua, chi phí, giá bán kỳ vọng, dòng tiền trong lúc giữ, lợi nhuận sau khi trừ hết. Con số không cần hoàn hảo, nhưng phải có.

Thứ bảy, nếu sai thì mình mất gì. Đây mới là câu tui quan tâm nhất. Không bán được? Không chuyển mục đích được? Không tách được như tính? Quy hoạch đổi? Đường dự kiến không làm? Giá đứng yên? Lãi suất tăng? Bị lấn ranh? Tranh chấp? Hay đơn giản là ba năm sau bán vẫn đúng giá mua? Nếu một trong mấy chuyện đó xảy ra, mình còn chịu được không. Nếu câu trả lời là không, thì thương vụ đó có thể không dành cho mình.

Còn một chuyện nữa, khá vui. Thị trường lên mạnh thì gần như ai cũng thấy mình thông minh. Mua đâu cũng tăng, chọn đại cũng lời. Người mới đầu tư được hai vụ đã bắt đầu bàn về chu kỳ kinh tế; người lời ba vụ có khi đã muốn chỉ người khác cách đầu tư. Tui cũng từng có mấy khúc nhìn lại rồi mới hiểu: có những khoản lời tới từ năng lực, mà có những khoản lời chỉ vì mình đứng đúng chỗ lúc nước lên. Phân biệt được hai cái đó quan trọng lắm. Vì nếu tưởng may mắn là năng lực, thì vụ sau mình sẽ đánh lớn hơn — mà thị trường thì nó dạy lại khá đắt.

Bây giờ tui thích mấy thương vụ có nhiều đường lui. Hồi trước tui hay hỏi miếng này tăng được bao nhiêu. Giờ tui hỏi thêm: nếu nó không tăng thì mình làm gì với nó. Có khai thác được không, có tạo dòng tiền được không, có xài được không, có làm cho nó tốt lên được không, có dễ bán lại không, có giữ lâu mà không đè lên tài chính mình không. Tui thích thứ mà nếu kịch bản đẹp không xảy ra thì vẫn còn phương án B, phương án C. Đó là biên an toàn — không phải làm sao để chắc thắng, vì trong đầu tư chẳng có gì chắc; mà là nếu mình sai, mình vẫn còn sống để chơi ván tiếp theo.

Cũng đừng nghĩ người mới phải học thuộc luật đất đai, đọc hết quy hoạch rồi mới được đầu tư. Không cần. Nhưng phải biết mình không biết gì. Không hiểu pháp lý thì tìm người hiểu pháp lý. Không biết địa phương thì tìm người thật sự sống và làm ở đó. Không biết định giá thì coi cho đủ nhiều giao dịch trước khi mua. Tiền có thể của mình, nhưng kiến thức không nhất thiết phải nằm hết trong đầu mình. Người giỏi không phải người biết tất cả — họ biết việc nào phải tự quyết, việc nào phải tìm đúng người để kiểm.