Bài 2 — Đừng tìm đất trước, tìm nơi dòng tiền sắp tới

Hồi mới làm, tui cũng giống nhiều người. Nghe chỗ nào có tin là muốn đi coi. Chỗ này sắp mở đường, chỗ kia sắp có khu công nghiệp, xa hơn chút nghe nói có tập đoàn lớn đang nghiên cứu. Có hôm chạy cả ngày, tối về trong điện thoại thêm mấy chục tấm hình đất, đầu thì đầy thông tin — mà hỏi miếng nào thiệt sự đáng mua và tại sao, thì chưa chắc trả lời được.

Làm lâu mới thấy mình làm ngược. Không phải tìm đất trước. Tìm thị trường trước. Một miếng rất đẹp nằm trong một thị trường không có dòng tiền thì vẫn có thể nằm đó rất lâu. Ngược lại, khi một khu thiệt sự bước vô giai đoạn phát triển, thì nhiều tài sản bình thường cũng lên giá.

Cho nên trước khi hỏi mua miếng nào, tui thường hỏi: tại sao tiền phải đi về đây.

Người ta hay xài một chữ rất dễ: tiềm năng. Đất này tiềm năng, khu này tiềm năng, tỉnh này tiềm năng. Mà tiềm năng là cái gì? Bỏ hết mấy câu quảng cáo đi, giá đất về lâu dài vẫn phải được đỡ bởi mấy thứ rất thật: có thêm người tới, có thêm việc làm, có thêm hoạt động kinh tế, có thêm hạ tầng, có thêm nhu cầu xài đất. Và cuối cùng là có thêm tiền đi vô khu đó. Tui gọi chung là dòng tiền.

Đường cao tốc không tự làm đất tăng giá mãi. Sân bay cũng vậy. Quy hoạch đẹp cũng vậy. Mấy cái đó chỉ có giá trị thiệt khi cuối cùng nó tạo ra, hoặc kéo theo, hoạt động kinh tế và nhu cầu thật.

Giả sử nhà nước làm một con đường mới. Câu hỏi đầu tiên của tui không phải đất hai bên bao giờ tăng. Mà là: con đường này nối cái gì với cái gì, nó rút ngắn thời gian đi lại bao nhiêu, ai sẽ xài nó, nó giúp chở hàng, làm du lịch, làm công nghiệp hay để dân ở. Sau khi có đường, doanh nghiệp có lý do gì để tới, người dân có lý do gì để dọn về. Trả lời không được mà chỉ biết sắp có đường lớn, thì tui chưa coi đó là một luận điểm để xuống tiền.

Tui từng thấy nhiều nơi đường rất đẹp, đất hai bên cũng rất đẹp, chỉ thiếu một thứ: người. Buổi tối chạy vài cây số không thấy mấy căn sáng đèn. Đường sáu làn mà thỉnh thoảng mới có một chiếc xe máy chạy qua thì nhìn hoành tráng thiệt, mà chưa chắc tạo ra được một thị trường tốt. Hạ tầng là điều kiện. Hoạt động kinh tế mới là thứ nuôi giá trị lâu dài.

Tới một địa phương lạ, ngoài coi đất, tui thích coi mấy thứ rất bình thường. Chợ có đông không. Quán ăn sáng có khách không. Nhà mới đang xây nhiều hay ít. Xe tải chở gì. Người trẻ ở lại hay đi nơi khác. Người từ nơi khác có dọn tới không. Ngân hàng có mở thêm chi nhánh không. Dân kiếm tiền từ đâu. Nghe hơi ít vĩ mô, mà mấy cái đó nói với tui nhiều lắm.

Một vùng trồng cà phê chẳng hạn. Tui không chỉ ngó giá đất. Tui muốn biết sản lượng ra sao, dân có sống được bằng cây cà phê không, doanh nghiệp thu mua có vô không, đường vận chuyển có tốt hơn không, chế biến có phát triển không, du lịch có hình thành thêm không. Nếu kinh tế địa phương khỏe lên thì tiền ở lại nhiều hơn: người có tiền sửa nhà, mở tiệm, mua thêm đất; doanh nghiệp tới; lao động tới; dịch vụ mọc lên. Đất hưởng lợi sau đó. Nói cho gọn: đất không tạo ra nền kinh tế — phần lớn thời gian, nền kinh tế tạo ra giá trị cho đất.

Nghe một nơi dân số tăng cũng chưa đủ. Tui muốn biết ai đang tăng. Người trẻ tới làm việc? Gia đình dọn tới ở? Công nhân? Khách du lịch? Người về hưu? Hay chủ yếu là nhà đầu tư tới mua đất rồi về? Hai loại dòng người đó tạo ra hai thị trường rất khác. Một ngàn người tới vì có việc làm thì họ cần nhà, cần ăn, cần trường, cần dịch vụ — một nền kinh tế nhỏ bắt đầu hình thành. Còn một ngàn nhà đầu tư tới chỉ để mua đất bán lại cho một ngàn nhà đầu tư kế tiếp thì phải cẩn thận. Tiền vẫn đang vô, giá vẫn có thể tăng rất nhanh, mà đó là một loại dòng tiền khác. Tới hồi người thứ một ngàn lẻ một không xuất hiện, mọi người mới bắt đầu hỏi nhau: ủa, giờ bán cho ai. Lúc đó hơi trễ.

Tui không sợ thị trường tăng giá. Tui sợ không biết vì sao nó tăng. Có nơi tăng hai ba chục phần trăm, thậm chí gấp đôi, mà vẫn đáng nghiên cứu, vì phía dưới cái giá là một sự đổi thay lớn của nền kinh tế. Mà cũng có nơi tăng 20% là tui bắt đầu tránh, vì lý do duy nhất làm giá tăng là hôm qua có người mua. Hôm nay người khác thấy vậy nên mua tiếp. Ngày mai người thứ ba thấy hai người trước lời nên cũng xuống tiền. Giá tăng tự nó trở thành lý do để mua. Khúc đó vui lắm — quán cà phê đông, môi giới đông, xe biển số tỉnh khác đông, đi đâu cũng nghe chuyện đất; người bán hôm qua báo hai tỷ, sáng nay gọi lại thành hai tỷ hai vì chị hàng xóm mới bán được giá đó.

Không có gì sai khi kiếm tiền trong một thị trường đang nóng. Nhưng phải biết mình đang chơi ở đoạn nào của cuộc chơi. Người mua trước đám đông và người mua cuối đám đông đều nhìn thấy chung một cơn sốt — mà kết quả khác nhau xa lắm.

Đất là thứ cần rất nhiều tiền, nên giá của nó không chỉ dính tới bản thân miếng đất. Nó dính tới giá của tiền. Lãi suất thấp, tín dụng dễ, thì doanh nghiệp dễ vay, người mua nhà dễ vay, nhà đầu tư mạnh tay hơn, tiền đi vô tài sản nhiều hơn. Ngược lại, siết tín dụng, lãi suất cao, thì dòng tiền chậm lại rất nhanh — một thứ hôm qua còn kêu là không có hàng để mua, vài tháng sau tự nhiên xuất hiện cả đống người cần bán. Tui không nghĩ người làm đất phải thành chuyên gia kinh tế, cũng không ngồi đoán mỗi tháng nhà nước sẽ làm gì. Nhưng ít nhất phải biết: tiền đang rẻ hay đắt, tín dụng đang mở hay co, doanh nghiệp đang mở rộng hay thủ, người mua đang tự tin hay đang ôm tiền. Đó là thời tiết của cuộc chơi. Không cần đoán chính xác từng cơn mưa. Mà trời đang bão mà mặc áo sơ mi trắng đi picnic thì cũng hơi lạc quan.

Quy hoạch cũng vậy: tui thích cái đang biến thành tiền thật. Một bản quy hoạch có thể rất đẹp, mà từ giấy tới thực tế là một quãng đường dài. Tui hay tách ra làm mấy bậc: có ý tưởng, có quy hoạch, có chủ trương, có vốn, có giải phóng mặt bằng, có thi công, có đưa vô xài. Mỗi bậc đi xuống thì mức chắc chắn tăng lên — và thường thì giá đất cũng đã phản ánh thêm một phần. Không có bữa trưa miễn phí. Mua từ lúc mọi thứ còn trên giấy thì lời tiềm năng cao hơn mà rủi ro cũng cao hơn; chờ đường làm gần xong mới mua thì chắc hơn mà giá không còn như lúc đầu. Không có lựa chọn nào luôn đúng — quan trọng là biết mình đang trả tiền cho mức chắc chắn nào.

Còn chọn một thị trường ra sao thì tui không có công thức thần kỳ. Nhưng nghiên cứu một khu, tui muốn thấy vài dòng chảy cùng xuất hiện: tiền của nhà nước — hạ tầng, đầu tư công, chỉnh trang đô thị; tiền của doanh nghiệp — nhà máy, thương mại, dịch vụ, du lịch; tiền của người dân — thu nhập, buôn bán, xây cất, tiêu xài; dòng người tới sống, làm việc, học, du lịch; và dòng tín dụng. Một yếu tố lẻ có thể tạo sóng. Nhiều yếu tố cùng đi một hướng mới có khả năng tạo ra một chu kỳ phát triển. Đó mới là thứ tui đi tìm.

Mà chọn xong tỉnh vẫn chưa được mua đất — đây cũng là lỗi phổ biến. Phân tích xong thấy một tỉnh tốt rồi kết luận đất tỉnh đó đều tốt. Không phải. Một tỉnh có thể phát triển rất mạnh mà phần lớn giá trị dồn vô vài khu. Một huyện tốt vẫn có xã tốt, xã thường. Một xã tốt vẫn có con đường đẹp và con đường chẳng ai đi. Ngay trên cùng một con đường, cách nhau năm trăm mét giá trị cũng khác hẳn. Cho nên tui đi từ lớn xuống nhỏ: kinh tế, rồi tỉnh, rồi huyện, rồi khu, rồi phân khúc, rồi mới tới miếng đất.