Bài 3 — Từ một trăm miếng, lọc còn năm miếng đáng đi coi

Biết mình có bao nhiêu tiền rồi, biết mình muốn đầu tư kiểu gì rồi, chọn được khu để nghiên cứu rồi — lúc này mới bắt đầu tìm đất. Tui xài chữ tìm, chưa xài chữ mua. Hai việc đó cách nhau khá xa.

Lỗi tui hay thấy ở người mới là vừa bắt đầu tìm đã muốn gặp ngay một miếng để mua. Gọi môi giới, được gửi năm lô, chọn hai lô đẹp nhất, chiều chạy xuống coi. Đứng trên đất thấy đường đẹp, view thoáng, giá nghe cũng vừa túi, chủ lại đang kẹt tiền — thế là trong đầu bắt đầu tính mình mua xong sẽ lời bao nhiêu. Nhanh quá. Có năm tỷ mà quyết cả năm tỷ sau khi mới coi năm miếng đất thì tui thấy không có lý do gì.

Tui thích coi rất nhiều trước khi mua rất ít. Có lúc coi cả trăm sản phẩm, cuối cùng chẳng mua cái nào — tui vẫn thấy bình thường. Một ngày đi về tay không thì mất một ngày. Mua nhầm thì có khi mất vài năm.

Đầu tiên phải biết mình đang tìm cái gì. Giữ mười năm thì tiêu chí khác người mua để bán lại sau mười hai tháng. Muốn dòng tiền thì nhìn khác. Mua đất nông nghiệp để sản xuất thì cách chọn lại khác nữa. Cho nên trước khi gọi môi giới, tui thường tự giới hạn cuộc chơi. Ví dụ có 5 tỷ mà chỉ dùng 3,5 tới 4 tỷ cho tài sản, phần còn lại giữ dự phòng; giữ tối thiểu ba năm; ưu tiên pháp lý rõ, ô tô vô được, khu đã có dân, xài được thiệt, thanh khoản không quá thấp. Chỉ vài điều kiện vậy thôi đã loại được rất nhiều hàng.

Càng rõ mình muốn gì thì càng ít bị người bán dẫn đi. Còn nếu chính mình chưa biết đang tìm gì thì miếng nào môi giới gửi cũng thấy có lý. Đất mặt tiền thì bảo kinh doanh tốt. Đất trong hẻm thì bảo yên tĩnh. Đất xa thì bảo còn rẻ. Đất gần thì bảo vị trí đẹp. Đất nông nghiệp thì nói biên tăng giá cao. Đất ở thì nói pháp lý an toàn. Nghe cái nào cũng đúng một chút — mà đó mới là chỗ nguy.

Tui tìm hàng từ nhiều nguồn cùng lúc, không thích phụ thuộc một môi giới. Một người có thể rất giỏi và rất tử tế, mà họ vẫn chỉ thấy một phần thị trường. Tui muốn nghe môi giới lâu năm, môi giới mới, chủ đất, dân địa phương, bạn bè, mấy nhóm mua bán, mạng, website. Đi ăn sáng, uống cà phê, nói chuyện với người tại chỗ, đôi khi biết thêm vài câu rất đáng giá. Làm một thời gian sẽ thấy thị trường địa phương có một mạng thông tin khá thú vị: miếng tốt đôi khi chưa kịp đăng lên mạng đã có người biết; còn miếng đăng suốt sáu tháng thì cả làng môi giới thuộc lòng.

Tui cũng không vội tin mấy chữ hàng kín, hàng ngộp, chủ cần tiền gấp. Nghe thì cứ nghe, giá mới quan trọng. Một người thiệt sự cần tiền mà bán cao hơn thị trường 20% thì việc họ cần tiền cũng không giúp gì cho tui.

Chuyện giá rao thì rất căn bản mà người mới rất dễ nhầm. Mở mạng thấy khu đó đang rao năm triệu một mét, có người bán cho mình bốn triệu rưỡi, lập tức thấy mình mua rẻ được mười phần trăm. Chưa chắc — có thể giá giao dịch thiệt chỉ bốn triệu. Tui luôn cố tìm ba loại giá: giá đang rao, giá chủ thiệt sự chịu bán, và giá mấy giao dịch gần nhất đã xảy ra. Ba con số này nhiều lúc cách nhau khá xa. Một miếng rao sáu tỷ suốt một năm không chứng minh nó đáng sáu tỷ — nó chỉ chứng minh chủ đất muốn sáu tỷ và tới giờ chưa ai đồng ý.

Muốn biết giá thì phải hỏi nhiều: cùng loại tài sản, cùng khu, diện tích tương đối giống, đường tương đương, pháp lý tương đương. Coi chừng vài chục sản phẩm là tự nhiên trong đầu hình thành một cái giá. Lúc đó nghe một lô ba tỷ, mình bắt đầu biết nó rẻ thiệt hay chỉ trông có vẻ rẻ.

Với một trăm sản phẩm, tui chưa cần coi sổ từng cái ngay. Tui loại mấy thứ sai ngay từ đầu: sai khu, loại; vượt ngân sách, loại; đường vô không phù hợp, loại; diện tích không phù hợp, loại; hình dạng quá xấu, loại; không hợp chiến lược, loại; pháp lý sơ bộ có vấn đề lớn, loại; giá cao rõ ràng so với mặt bằng, loại. Có những miếng rất đẹp mà không dành cho mình thì cũng bỏ.

Tui từng thấy nhiều người mất thời gian vì chữ tiếc. Miếng này hơi quá ngân sách nhưng đẹp quá. Miếng kia pháp lý hơi phức tạp nhưng giá hấp dẫn quá. Miếng nọ xa hơn dự tính nhưng view đẹp quá. Mỗi lần thêm một chữ nhưng là mình đang ngồi thương lượng với nguyên tắc của chính mình — mà thương lượng kiểu đó thì mình thua là cái chắc, vì đối thủ biết hết tẩy mình. Tui cũng từng vậy nên hiểu. Kỷ luật nghe hơi khô, mà thường rẻ hơn học phí.

Sau đó tui nhìn khả năng xài. Câu rất đơn giản: miếng này dùng để làm gì được? Đất ở được, kinh doanh được, sản xuất được, cho thuê được, làm vườn được — có một công năng rõ ràng thì luôn dễ hiểu hơn cái thứ mà toàn bộ giá trị của nó nằm ở chỗ vài năm nữa có người khác chịu mua cao hơn. Tài sản nhiều khả năng xài thì cho mình nhiều đường lui hơn. Cùng hai miếng ba tỷ: một miếng giữa khu dân cư, đường tốt, pháp lý rõ, ở được hoặc khai thác được; miếng kia xa hơn, chưa có dân, đẹp và rẻ hơn theo mét vuông, mà câu chuyện chủ yếu nằm ở kỳ vọng tương lai. Tui coi rất kỹ phần lời kỳ vọng chênh thêm có đáng với phần rủi ro tăng thêm không. Rẻ theo mét vuông chưa chắc là rẻ — một mẫu đất không ai cần đôi khi đắt hơn hai trăm mét mà cả khu muốn mua.

Người mới hay nhìn diện tích trước. Tui nhìn thêm hình đất: một miếng vuông vức, mặt tiền hợp lý, chiều sâu vừa phải thì thường dễ xài và dễ bán hơn miếng méo mó dù cùng diện tích. Tui cũng coi đường vô khá sớm — đường hiện tại ra sao, ô tô vô được không, hai xe tránh nhau được không, đường nhà nước hay đường chung hay đường đi nhờ, mùa mưa thế nào. Đừng để tấm ảnh góc rộng của điện thoại quyết định cảm nhận: có những con đường trong ảnh nhìn như đại lộ, tới nơi mới thấy hai chiếc xe máy tránh nhau còn phải nhường.

Tui luôn nhìn hàng xóm của miếng đất, vì một tài sản không sống một mình. Xung quanh đang có gì — nhà dân, đất bỏ hoang, cửa hàng, vườn sản xuất, nhà máy, trường học? Dân đang xây thêm hay đóng cửa bỏ đi? Một miếng rất đẹp mà xung quanh năm năm không đổi gì thì tui phải hiểu lý do. Ngược lại, một khu nhìn chưa đẹp lắm mà mỗi lần quay lại đều thấy thêm nhà, thêm tiệm, thêm hoạt động, thì đáng để ý. Tui thích nhìn tốc độ thay đổi. Tấm ảnh hôm nay cho biết khu này đang thế nào; so với ba năm trước mới biết nó đang đi về đâu.

Thanh khoản thì phải nghĩ ngay từ lúc chọn hàng. Tui có thói quen đơn giản: nhìn một tài sản là nghĩ thử sau này ai mua. Một gia đình địa phương? Người kinh doanh? Nhà đầu tư khác? Người muốn làm vườn? Doanh nghiệp? Hay chỉ một nhóm rất nhỏ thích đúng loại này? Tệp người mua càng rộng thì càng dễ thoát. Có những miếng rất đặc biệt, rất đẹp, rất độc — chủ cũng biết nó độc nên giá cũng rất độc; cuối cùng cả người bán lẫn người mua ngồi chờ một người thứ ba có gu giống mình xuất hiện. Đôi khi chờ hơi lâu. Tui thích thứ mà khi cần bán, tui mô tả trong vài câu là người mua hiểu ngay giá trị của nó.

Sau vòng đầu, tui muốn còn chừng mười lăm hai chục tài sản. Lúc này mới so kỹ hơn: giá trên mét vuông, pháp lý sơ bộ, vị trí, đường, khả năng xài, thanh khoản, điểm mạnh, điểm yếu, và lý do chủ bán. Tui thường có một bảng rất đơn giản, không cần phần mềm gì ghê gớm — tên, giá, diện tích, loại đất, đường, khoảng cách, pháp lý, giá khu vực, mạnh, yếu, ghi chú. Chỉ cần đặt hai chục cái cạnh nhau là nhiều thứ tự lộ ra. Có miếng ban đầu thấy rất thích mà đưa vô bảng thì bình thường. Có miếng nhìn hình chẳng có gì hấp dẫn, so xong lại nổi lên vì giá tốt, pháp lý sạch, khả năng xài rõ. Cuối cùng tui chọn chừng ba tới năm cái đáng để dành thời gian đi coi. Lúc này mới lên xe.

Có một việc tui luôn cố làm: tìm lý do để bỏ. Khi thích một tài sản, con người rất dễ đi kiếm thông tin để chứng minh mình đã chọn đúng; tui cố làm ngược lại, hỏi coi điểm xấu ở đâu. Tại sao chủ bán? Tại sao miếng này rẻ? Tại sao sáu tháng chưa bán? Có chuyện gì mình chưa biết? Nếu đường không mở thì sao? Nếu không chuyển được mục đích thì sao? Nếu ba năm giá không tăng thì sao? Nếu cần bán trong ba tháng thì ai mua? Một tài sản đi qua được càng nhiều câu hỏi khó thì càng yên tâm. Còn thứ chỉ đẹp khi mọi giả định tốt đều xảy ra thì thường để người khác kiếm tiền — không cần ăn hết mọi cơ hội trên thị trường.