Một căn giao dịch, cả tòa chung cư tự thấy mình đắt hơn
Một trong mấy đặc trưng của đất, của nhà, là cái yếu tố cảm tính. Không đúng, cũng không sai, chỉ có say. Tui kể một chuyện nhỏ trong một tòa chung cư, coi cái giá nó tự đẩy nhau lên bằng cảm tính ra sao.
Trong một tòa chung cư, ông ở căn tầng trên vừa bán được 4 tỷ. Vậy thì hẳn nhiên căn mình đẹp hơn, nội thất mình chăm chút hơn, phải bán được 4,2 tỷ mới đúng. Ông hàng xóm thấy môi giới rao căn mình 4,2 tỷ, ổng nghĩ căn ổng phong thủy đẹp hơn, phải rao 4,4 tỷ mới xứng. Sơ sơ, cứ một căn giao dịch là mấy căn gần đó rao lên 5-7%.
Rồi có người muốn mua để ở thiệt, thấy căn mình thích mà chủ nhà không muốn đàm phán nữa, đòi bán cao hơn. Thôi kệ, chốt cho xong để có chỗ ở, lãi suất đang tốt, mua kiểu gì cũng lời, vừa ở vừa đầu tư mà — biết đâu mai mốt có người trả chênh 50-70 triệu thiệt. Vậy là xác lập thêm một cái giá mới. Rồi tới ông chú đầu tư, me khu này lâu rồi, vị trí đẹp, cho thuê được, mà trước giờ đứng yên; nay thấy rục rịch, lại đọc báo thấy tiền gửi ngân hàng dạo này bốc hơi tùm lum, vừa lo mất tiền vừa sợ lỡ căn tốt, thế là cũng cọc. Thêm một mức giá nữa.
Một block chung cư trăm hai chục căn, tầm năm tới mười căn giao dịch là cả tòa tự thấy mình tăng 10-15%. Mà để ý coi: có căn nào tự nhiên đẹp thêm ra đâu. Tường vẫn tường đó, sàn vẫn sàn đó, cái view vẫn cái view đó. Chỉ có cái giá trong đầu người ta là đổi. Người sau nhìn người trước, tự suy ra căn mình phải hơn, rồi rao cao hơn. Cảm tính nó chuyền từ căn này qua căn kia như vậy.
Tui kể cái đó không phải để chê. Cảm tính là một phần thiệt của thị trường, gỡ không ra. Nhưng người mua tỉnh thì phải biết cái giá mình đang nhìn, có bao nhiêu phần là giá trị thiệt, bao nhiêu phần là cái say chuyền từ mấy căn bên cạnh. Vì lúc lên nó chuyền lên, thì lúc xuống nó cũng chuyền xuống y vậy — một căn cắt lỗ là cả tòa tự thấy mình rẻ đi, cũng nhanh như hồi thấy mình đắt lên.
Thôi thì ai mua cứ bình tĩnh, ai bán cứ từ từ, gặp nhau chốt ở khúc giữa là đẹp. Cái khúc giữa đó — chỗ mà cái say đã lắng bớt, còn lại cái giá trị coi được — mới là chỗ đứng an toàn. Còn mua ngay lúc cả tòa đang say, thì mua luôn cả cái say vô người.
Nếu là tui — nếu coi một căn trong tòa đang lên giá kiểu chuyền tay như vầy, tôi không nhìn cái giá người ta vừa chốt hôm qua để suy ra giá hôm nay. Tui nhìn cái khác: căn này cho thuê được bao nhiêu một tháng, so với giá đang rao thì ra tỷ suất cỡ nào. Cái dòng tiền thuê nó không biết say, nó là con số lạnh. Nếu giá rao đã chạy xa quá cái mức mà dòng tiền thuê đỡ nổi, thì tui biết phần chạy đó phần lớn là cảm tính, tui dè lại. Còn nếu giá vẫn còn hợp với dòng tiền thiệt, thì mới tính tiếp. Tui thà mua hụt một căn đang say, còn hơn mua trúng cái say của cả tòa.