Bài 8 — Làm xong một deal, tui hay ngồi coi lại mình đúng sai chỗ nào
Tui có thói quen làm xong một deal là ngồi coi lại. Lời cũng coi, lỗ càng phải coi. Hồi đó tại sao mình mua, mình tính cái gì, cuối cùng cái gì xảy ra, tiền lời từ đâu ra, chỗ nào mình đoán đúng, chỗ nào mình làm hơi ngu.
Có deal lời nhiều mà nghĩ lại thấy mình cũng hên. Có deal lời ít, giữ hơi lâu, mà nếu quay lại đúng lúc đó tui vẫn mua. Cái này tui thấy quan trọng lắm.
Ví dụ nghe tin sắp có đường, chạy xuống mua một miếng, 6 tháng sau cả khu lên giá, bán lời 30%. Lời thì cứ nhận, vui thì cứ vui. Nhưng đừng vội nghĩ mình giỏi chuyện coi quy hoạch hay nhìn thị trường. Có khi mình nhìn đúng thiệt. Mà cũng có khi đúng lúc cả khu lên, mua miếng nào cũng lời. Nếu không biết mình lời vì cái gì thì kèo sau rất dễ đánh lớn hơn — lần trước bỏ hai tỷ lời sáu trăm, lần sau nghĩ mình biết chơi rồi bỏ 10 tỷ; đúng lúc thị trường quay đầu thì học phí bắt đầu khác.
Tui từng có đất mua xong lên rất nhanh. Có miếng mua rồi nằm im. Có miếng bán xong người sau bán tiếp lời thêm một khúc rất đẹp. Có miếng đáng lẽ bán sớm hơn. Có miếng đáng lẽ giữ lâu hơn. Đủ hết. Làm ăn thì vậy thôi. Quan trọng là đừng có lần nào lời cũng nghĩ do mình giỏi, lần nào lỗ cũng tại thị trường.
Lúc mua tui hay ghi lại vài dòng, không cần làm báo cáo gì. Chỉ ghi tại sao mua miếng này, tổng cộng mình sẽ bỏ vô khoảng bao nhiêu, định giữ bao lâu, mình đang chờ cái gì, nếu cái mình chờ không xảy ra thì miếng đất còn làm được gì, sau này ai có thể mua lại. Một hai năm sau lấy ra coi rất vui — vì trí nhớ của mình cũng khôn lắm. Đất tăng thì tự nhiên nhớ hồi đó mình đã nhìn ra khu này từ sớm; đất không tăng thì lại nhớ hình như hồi mua mình cũng đã thấy có gì đó không ổn. Tờ giấy viết ngay lúc xuống tiền thì thật hơn.
Tiền lời thì tui tính tiền thật. Mua 10 tỷ, bán 13, nói lời 3 tỷ thì nghe đã. Nhưng còn tiền môi giới, thuế phí, tiền vay, tiền làm hàng rào, làm đường, dọn đất, chạy tới chạy lui, rồi tiền bỏ thêm trong lúc giữ — trừ hết còn một tỷ tám thì lời một tỷ tám. Tính vậy vì tiền là tiền của mình, tính cho nhiều lên cũng chẳng ai trả thêm. Còn coi mình bỏ 10 tỷ vô đó 3 năm để kiếm 1,8 tỷ có đáng không; nếu ba năm đó có một kèo khác khỏe hơn, ít việc hơn mà cũng ra gần bấy nhiêu, thì lần sau biết chọn. Có những deal lời mà làm mệt quá — lần sau tui né.
Lỗ thì coi mình sai ở đâu. Có kèo mua đắt. Có kèo đất tốt mà vay nhiều quá. Có kèo chọn đúng chỗ mà mua miếng quá lớn, tới lúc bán mới thấy người đủ tiền mua ít. Có kèo tin một thông tin hơi sớm. Có kèo đất chẳng có vấn đề gì, người làm chung mới là vấn đề. Có lúc mình làm khá ổn mà thị trường xuống thật. Tui coi riêng từng cái: sai vì vay nhiều thì lần sau bớt vay; sai giá thì học lại cách coi giá; bán khó thì lần sau trước khi mua phải nghĩ kỹ ai sẽ mua của mình; tin sai người thì nhớ người đó. Tui không thích gom hết lại rồi nói do thị trường. Nói vậy khỏe lắm — mà lần sau dễ dính lại đúng chỗ cũ.
Deal lời cũng phải coi, cái này nhiều người ít làm. Lỗ thì đêm nằm suy nghĩ tới sáng, lời thì đi ăn. Tui cũng đi ăn, mà ăn xong vẫn nên coi tại sao mình lời. Có phải mua được của chủ đang cần tiền nên giá tốt? Có phải mình biết khu đó khá kỹ nên thấy miếng này đang rẻ? Có phải môi giới đưa mình hàng trước khi đăng ra ngoài? Có phải mình làm được một việc mà người mua trước ngại làm? Hay đơn giản là cả khu đang lên? Cái nào mình làm lại được thì giữ: môi giới nào đưa hàng tốt thì chơi tiếp, người địa phương nào nói chuyện chuẩn thì lưu số, khu nào mình đã hiểu thì theo tiếp. Cách làm nào ra tiền được hai ba lần thì lúc đó mới đáng gọi là nghề của mình. Còn hên thì nhận là hên — hên có gì xấu đâu, chỉ đừng lấy hên làm công thức.
Làm đất một thời gian, tui thấy cái danh bạ điện thoại quan trọng lắm. Ai có hàng thật. Ai nói giá thật. Ai ở địa phương biết chuyện. Ai làm giấy tờ chắc. Ai bên ngân hàng xử lý nhanh. Ai đo đất cẩn thận. Ai có tiền thật. Ai nói được làm được. Tui giữ mấy người đó. Có người ban đầu là môi giới, làm vài kèo thấy đàng hoàng rồi thành anh em. Có chủ bán cho mình một miếng, sau có miếng khác lại gọi. Cũng có người nói hay lắm — kèo chưa đâu vô đâu đã tính tới chia lời, tới đoạn cần xuống tiền hoặc cần đứng ra xử lý việc thì điện thoại hơi khó nghe. Không sao, làm vài lần là biết. Tui không cần ghét ai, chỉ lần sau không gọi nữa.
Tui cũng cố làm sao để người khác lưu số mình theo chiều ngược lại. Có gì nói đó. Chưa biết thì nói chưa biết. Làm được thì nhận, không làm được nói sớm. Hẹn ngày nào thì cố ngày đó. Làm ăn lâu dài tui thấy vậy là được.
Mấy kèo bỏ qua tui cũng coi lại. Có miếng đi coi hai ba lần, hỏi rất nhiều người, cuối cùng không mua; một năm sau nó tăng gấp rưỡi. Tiếc chớ — ai nói không tiếc chắc tu hơi cao. Nhưng coi lại tại sao hồi đó mình bỏ: nếu lúc đó giấy tờ chưa rõ, giá cao, mình chưa hiểu khu đó, hoặc tiền của mình không phù hợp, thì bỏ vẫn đúng. Mình đâu thể mua hết đất ngoài đường; có miếng người khác lời thì để người ta lời, mình còn tiền thì còn kèo khác. Tui sợ nhất là bỏ một kèo xong thấy người khác thắng, lần sau quyết tâm không để mất cơ hội nữa — cái tâm lý đó dễ làm mình mua đúng mấy thứ bình thường mình đã bỏ.
Có vài chuyện giờ tui ít làm. Không mua chỉ vì nghe nói chiều nay có người khác cọc — người ta cọc thì chúc mừng người ta. Không vay tới mức tháng nào cũng phải hỏi giá đất lên chưa. Không mua một miếng mà lời lỗ nằm hết trong câu sắp tới chắc chỗ này. Người quen giới thiệu thì vẫn kiểm tra; anh em giới thiệu càng nên kiểm cho rõ, để sau này khỏi mất anh em. Miếng nào mình mua sai thì chấp nhận coi lại, đừng giữ thêm ba năm chỉ vì bán đi giống như tự nhận hồi đó mình sai. Sai thì sai, tiền còn quay được thì quay.
Tui cũng không yêu đất tới mức bán không được. Có vài miếng mình thích thiệt, đi tới đi lui quen cả hàng xóm, biết cây nào của nhà ai, cũng có tình cảm. Nhưng nếu đây là đất mua để đầu tư, thì tới lúc cần tính vẫn phải tính. Đất không phải vợ mình.
Còn cách tui làm bây giờ thì cũng chẳng có gì ghê gớm. Có tiền thì trước hết coi số tiền đó có được nằm lâu không; có vay thì mỗi tháng chịu được bao nhiêu. Rồi chọn chỗ mình muốn chơi. Tìm thiệt nhiều đất. Hỏi nhiều giá. So qua so lại. Lọc còn vài miếng thì đi coi. Xuống đó nói chuyện với dân, với môi giới, với chủ đất, với người mình quen ở khu vực. Thấy được mới coi kỹ giấy tờ, quy hoạch, giá mua, và sau này bán cho ai. Ổn thì ngồi với chủ; giá hợp thì làm, không hợp thì về. Mua xong có việc gì đáng làm thì làm, không có thì để đó, mà vẫn phải biết đất mình đang ra sao. Có giá tốt thì bán. Cần chuyển tiền qua kèo ngon hơn thì bán. Làm xong tính lại coi cuối cùng lời thiệt bao nhiêu. Rồi làm tiếp. Vậy thôi. Nói ra nghe rất đơn giản — mà thường tiền mất ở mấy chỗ rất đơn giản đó.