Bài 7 — Mua xong rồi làm gì với tài sản

Nhiều người mua đất xong là coi như xong một thương vụ. Cất sổ vô két, lâu lâu hỏi môi giới khu này lên giá chưa, có ai hỏi mua không. Tui thì thường mua xong mới bắt đầu tính kỹ coi sẽ làm gì với tài sản đó.

Có miếng để nguyên là tốt nhất. Có miếng nên làm hàng rào, chỉnh lại đường vô, dọn cho sạch. Có miếng làm thêm pháp lý. Có miếng khai thác được ngay. Có miếng tui xác định từ đầu là cứ để đó vài năm, không đụng gì hết. Quan trọng là mình biết tại sao mình đang giữ nó.

Tui thường làm một bộ hồ sơ riêng cho từng tài sản: sổ, hợp đồng, chứng từ thanh toán, bản đồ, hình lúc nhận đất, thông tin quy hoạch mình đã kiểm, số điện thoại mấy người liên quan, mấy khoản đã chi. Tài sản lớn thì càng làm kỹ. Vài năm sau cần bán, làm việc với ngân hàng, hay có người muốn cùng đầu tư — mở ra là có đủ.

Việc kế tiếp khá đời thường: tui muốn biết đất của mình hiện tại ra sao. Đất ở xa mà cả năm không ai ghé thì tui không yên tâm. Cỏ mọc thì không đáng gì, mà ranh bị dịch, người khác đi nhờ lâu ngày thành quen, hàng xóm xài lấn qua một đoạn, hay có thay đổi gì xung quanh mà mình không hay — mấy cái đó phiền hơn. Tài sản vài tỷ đã nên có người coi. Vài chục tỷ càng không nên mua xong bỏ đó.

Tui thích có một người ở địa phương biết tài sản của mình. Không cần ngày nào cũng ra đứng giữ đất. Có việc gì khác thường thì gọi. Thi thoảng gửi vài tấm hình — mưa lớn ra sao, đường có làm gì mới, hàng xóm đang xây gì, khu này có đổi gì. Mấy thông tin nhỏ vậy tích lại khá có giá.

Còn một chuyện nữa: mua đất xong rất dễ ngứa tay. Làm cái cổng. Đổ đường. Trồng cây. Xây căn nhà nhỏ. Làm quán cà phê. Thấy người ta làm homestay đẹp cũng muốn làm. Tui chỉ làm khi việc đó có lý do kinh tế tương đối rõ. Bỏ năm trăm triệu vô một miếng đất không có nghĩa tài sản tự động tăng thêm năm trăm triệu — có khi tăng hai trăm, có khi chẳng tăng gì, có khi còn làm tệp người mua hẹp lại vì người sau không thích cái mình vừa xây.

Tui hay hỏi rất thực tế: bỏ một đồng vô đây thì tài sản tốt hơn ở chỗ nào. Dễ xài hơn? Dễ vô hơn? Pháp lý rõ hơn? Ra được tiền? Dễ bán hơn? Chưa thấy câu trả lời thì để tiền yên trong tài khoản. Có những miếng mua vài năm gần như không làm gì; trong lúc đó khu tự phát triển, đường tốt lên, dân cư tăng, giá trị tăng theo. Chủ đất không phải lúc nào cũng cần làm dự án trên đất của mình — biết để yên đúng lúc cũng là một việc.

Có vài việc nhỏ thì tui khá thích làm. Ranh chưa rõ thì làm rõ ranh. Đường vô xấu mà xử lý một khoản hợp lý là tốt hơn nhiều thì coi. Đất bừa bộn, cây cối che hết hình dáng thì dọn sạch một phần — nhiều khi giúp người khác nhìn ra giá trị dễ hơn. Hồ sơ thiếu thứ có thể hoàn thiện hợp pháp thì làm. Ưu tiên mấy việc ít tiền, ít rủi ro, mà làm tài sản dễ hiểu hơn: một miếng đất người mua tới nơi nhìn được ranh, thấy được đường, hiểu được mình làm gì trên đó, thì dễ nói chuyện hơn một miếng phải đứng giữa bụi cây rồi tưởng tượng.

Chuyện theo dõi khu vực sau khi mua cũng vậy. Lúc chưa mua ai cũng nghiên cứu rất chăm; mua xong lại ít coi. Tui thấy hơi ngược — bỏ tiền vô rồi thì thông tin khu đó càng đáng theo. Đường nào đang làm thật, quy hoạch có gì đổi, khu bên cạnh có giao dịch gì, giá rao ra sao, giá bán thiệt nếu biết được, có doanh nghiệp mới vô không, dân đang xây nhà nhiều hơn hay ít đi. Tui không cần cập nhật giá mỗi tuần — đất đâu phải bảng điện chứng khoán. Nhưng vài tháng nhìn lại một lần thì biết cái giả định lúc mình mua đang đi đúng hay sai.

Ví dụ mua vì cho rằng khu đó sẽ hưởng lợi từ một tuyến đường và hoạt động kinh tế quanh nó. Hai năm sau đường chậm, doanh nghiệp không vô như tính, dân cư cũng không tăng — thì tui phải nhìn lại. Không thích giữ một tài sản thêm năm năm chỉ để chứng minh cái quyết định mua ban đầu là đúng. Sai thì sửa.

Tài sản tạo được dòng tiền thì luôn làm tui dễ chịu hơn, mà không nhất thiết phải là con số lớn. Đất nông nghiệp có người canh tác. Nhà cho thuê được. Mặt bằng có người xài. Quỹ đất đủ lớn thì khai thác tạm trong lúc chờ kế hoạch dài. Có tiền về hàng tháng thì tốt. Nhưng tui cũng không ép mọi tài sản phải có dòng tiền — có loại đất giá trị nằm ở vị trí và khả năng phát triển sau này; cố nhét một mô hình kinh doanh vô chỉ để nói tài sản có dòng tiền, đôi khi mất công hơn số tiền thu được.

Tui tính cả thời gian quản lý của mình nữa. Một mô hình lời hai chục triệu một tháng mà tuần nào cũng gọi mình xử lý việc, thì chưa chắc thích bằng cho thuê đơn giản được mười hai triệu rồi gần như quên nó đi. Mỗi người tính mỗi khác; tui thì khá coi trọng sự nhẹ đầu.

Tui cũng không mặc định đất phải giữ lâu. Mua với kế hoạch năm năm không có nghĩa đúng năm thứ năm mới được bán. Sáu tháng sau có người trả một mức mà lợi nhuận đã đạt kỳ vọng — coi. Thị trường đổi và luận điểm ban đầu không còn đúng — coi. Có tài sản khác tốt hơn và cần chuyển vốn — coi. Giá tăng quá nhanh so với giá trị thiệt — cũng coi. Tui không gắn tình cảm quá nhiều vô tài sản đầu tư; tiền sau khi bán vẫn là vốn của mình, nó có thể đi qua một chỗ tốt hơn. Cái quan tâm là hiệu quả của cả danh mục, hơn là chuyện phải thắng thiệt lớn trên từng miếng.

Bán cũng cần chuẩn bị. Tui không thích tới lúc cần tiền mới gọi một loạt môi giới rồi nói bán gấp. Nếu xác định có thể ra hàng thì chuẩn bị trước: hồ sơ đầy đủ, thông tin quy hoạch cập nhật, hiện trạng rõ, hình ảnh đàng hoàng, giá bán có cơ sở, mấy điểm mạnh và cả mấy vấn đề người mua cần biết. Người mua có năng lực thường hỏi rất nhanh và đúng chỗ — trả lời vòng vo là họ biết liền. Tài sản lớn càng vậy: người có khả năng bỏ vài chục hay vài trăm tỷ không thiếu chỗ để coi, họ thiếu mấy cơ hội đủ rõ để đáng dành thời gian nghiên cứu. Tui thích đưa thông tin tương đối đầy đủ ngay từ đầu — hợp thì đi sâu, không hợp thì thôi, đỡ mất giờ của cả hai.