Có 5 tỷ trong tay mà không mua, giờ căn đó trên 14

Năm 2018 tôi tính mua một căn nhà phố ở Quận 7, khoảng 7,6 tỷ. Trong tay lúc đó có khoảng 5 tỷ tiền mặt.

Rồi loay hoay. Không mua. Một phần đi chứng khoán. Một phần mua ô tô. Phần còn lại mua đất Cần Giờ. Tới khoảng 2020, căn đó lên khoảng 10,5 tỷ. Tôi vẫn không mua, vì không muốn vay. Giờ nó trên 14 tỷ.

Nhìn lại thì vấn đề không phải là không có tiền. Là tôi thiếu niềm tin vào tốc độ tăng của tài sản, và quá an toàn. Trong đầu cứ nghĩ có tiền thì mua bằng tiền, không vay thì ngủ ngon. Nghe rất đúng — mà trong một chu kỳ tài sản chạy nhanh, đúng kiểu đó thành bỏ lỡ.

Nhưng cái đáng nói không nằm ở chỗ tôi chọn Cần Giờ thay vì Quận 7. Đất Cần Giờ tôi mua lúc đó không dở. Chỉ là tôi mua đúng đỉnh của con sóng tin cầu. Sốt xong là hụt hơi liền, rồi nằm im gần 6 năm, có giai đoạn còn lùi. Mãi tới cuối 2024 mới sống lại, rồi bật rất mạnh. Tính từ lúc mua tới giờ thì nó lên nhiều, hơn cả căn nhà phố kia.

Vấn đề là 6 năm nằm im đó. Sáu năm mà nếu tôi cần tiền một lần thôi, thì đã phải cắt ra bán, và bán trong khoảng đó là bán lúc tệ nhất. Cái tôi cầm không sai — cái tôi thiếu là sức chờ, và tôi đã không tính cái sức chờ đó trước khi xuống tiền.

Còn căn nhà phố Quận 7 thì khác. Nó không có cú bật gấp mấy lần, nhưng nó lên đều, và quan trọng hơn, dưới nó có người ở thật, muốn bán lúc nào cũng có người mua. Một bên là tài sản có cái sàn dân cư đỡ bên dưới. Một bên là tài sản chạy bằng kỳ vọng hạ tầng, đúng thì rất lớn, mà phải ngồi được cho tới lúc hạ tầng thành hình. Hai loại đó không có loại nào hơn. Chỉ là tiền bỏ vào phải khác nhau, và cái đầu lúc mua cũng phải khác nhau.

Cái sai thật của tôi hồi đó là chia 5 tỷ ra ba chỗ mà không chỗ nào đủ mạnh. Một phần thành tiêu sản mất giá ngay khi lăn bánh. Một phần bỏ vào thứ mình không rành. Phần còn lại vào một tài sản cần thời gian mà lúc đó tôi chưa hiểu là nó cần bao lâu.

Nếu bây giờ gặp lại đúng tình huống đó, tôi không nghĩ mình sẽ vay bằng mọi giá. Đòn bẩy chỉ mạnh khi có đủ ba thứ cùng lúc: tài sản tốt, dòng tiền gánh nổi lãi, và biên an toàn đủ để thị trường đi ngang hai ba năm mình vẫn sống. Thiếu một trong ba thì tài sản có tăng cũng chưa chắc tới lượt mình hưởng.

Cái tôi trật hồi 2018 không phải là không vay. Là không phân biệt được lúc nào cái thận trọng của mình đang bảo vệ mình, lúc nào nó chỉ đang che cho việc mình chưa hiểu đủ để dám quyết. Có 5 tỷ mà đứng nhìn một căn 7,6 tỷ suốt hai năm, rồi nhìn nó thành 10,5 — cái mất đó không nằm trên bảng cân đối của ai hết. Nhưng nó là tiền thật.