Bài 4 — Đi coi đất, tui thường nhìn cái gì

Tui đi coi khá nhiều đất. Có chuyến chạy vài trăm cây số chỉ để coi một khu rồi về. Có miếng coi mười lăm phút là đủ. Có nơi tui quay lại nhiều lần — sáng có, chiều có, trời mưa cũng có. Càng đi nhiều càng thấy: thời gian đứng trên chính miếng đất thường chỉ chiếm một phần nhỏ. Thứ đáng nhìn nằm ở cả quãng đường đi tới đó, ở mấy chuyện đang diễn ra xung quanh, và ở mấy người đang sống ở đó.

Trước một chuyến đi, tui coi bản đồ khá kỹ: đường nào vô, cách trung tâm bao xa, chợ, trường, bệnh viện, khu sản xuất, khu dân cư, mấy tuyến lớn. Coi cả ảnh vệ tinh cũ nếu có, để biết khu đó đổi thế nào trong vài năm. Một vùng ba năm trước gần như trống mà hôm nay nhà cửa bắt đầu nối nhau — đó là một thông tin. Một nơi ba năm trước đã được giới thiệu rất hay mà hôm nay vẫn y vậy — đó là một thông tin khác. Tui thích nhìn sự thay đổi hơn nhìn một tấm ảnh đẹp ở hiện tại.

Đi vô một khu, tui để ý đường trước. Rộng bao nhiêu chỉ là một phần — tui nhìn coi ai đang xài con đường đó. Xe tải chở hàng gì? Xe máy chủ yếu dân địa phương hay khách? Sáng có nhiều người đi làm không? Hai bên đang mở thêm tiệm hay đóng cửa? Nhà mới xây nằm rải rác hay bắt đầu thành cụm? Một con đường đông vì dân đang làm ăn, khác xa một con đường đông vì cuối tuần có vài đoàn đi coi đất. Nhìn kỹ chút là thấy.

Tui cũng hay ghé quán cà phê hoặc quán ăn địa phương. Một ly cà phê đôi khi cho nhiều thông tin hơn cả buổi ngồi nghe giới thiệu dự án. Người ta nói chuyện mùa màng, việc làm, giá thuê nhà, giá đất, con cái đi đâu làm, ai mới mua đất, doanh nghiệp nào vừa tới. Tất nhiên chuyện ở quán cà phê thì vẫn là chuyện ở quán cà phê — tui nghe để có đầu mối, rồi kiểm lại. Nhưng muốn hiểu một nơi thì phải nghe được tiếng nói của người đang sống ở đó.

Tới đất rồi, tui chưa vội ngắm view — view đẹp thì ai cũng thấy. Đi một vòng quanh ranh trước: hình đất ra sao, mốc giới ở đâu, diện tích trên giấy với cảm nhận ngoài thực địa có hợp lý không, có dấu hiệu xài chồng lấn không, lối vô hiện tại nằm đâu, người bên cạnh đang đi đường nào, nước mưa thoát về đâu, phần đất thấp nằm chỗ nào. Đất đồi thì nhìn độ dốc, đất gần suối thì nhìn dấu nước, đất nông nghiệp thì nhìn cây đang sống ra sao, nguồn nước ở đâu, máy móc vô được không, đất có nhà thì nhìn chất lượng công trình và cách khu đất đang được xài.

Mấy thứ đó không hào nhoáng, mà sau khi mua đều thành tiền hết. Một bức tường phải làm lại là tiền. Một đoạn đường phải xử lý là tiền. Một phần đất khó xài là tiền. Nước không đủ cũng là tiền. Mỗi bất tiện nhỏ cộng lại, có khi làm một tài sản tưởng rẻ hóa ra khá đắt.

Tui rất quan tâm hàng xóm. Nhiều người coi đất chỉ nhìn bên trong ranh; mình nhìn cả bên ngoài. Ai đang sống cạnh, họ xài đất thế nào, khu này có tranh chấp gì không, gần đó có trang trại, nhà máy, nghĩa trang, bãi rác, đường xe tải hay nguồn ồn nào không. Mua một tài sản lớn thì người hàng xóm lâu năm đôi khi là một trong mấy người tui muốn gặp nhất.

Tui hỏi cũng bình thường thôi. Đất này trước giờ của ai vậy anh. Ở đây mùa mưa nước ra sao. Đường này trước giờ đi chung hay sao. Chủ bán lâu chưa. Gần đây có ai bán miếng nào không. Không cần hỏi kiểu điều tra — ngồi nói chuyện một lúc, người tại chỗ thường kể rất nhiều. Có những chi tiết không nằm trên sổ, không nằm trên mạng, và cũng chẳng ai nghĩ tới chuyện đưa vô tờ quảng cáo.

Tui thích quay lại lúc trời mưa. Một ngày nắng đẹp rất dễ làm người ta yêu một miếng đất, còn mưa thì thành thật hơn: đường đất bắt đầu lộ chất lượng, chỗ trũng hiện ra, nước chảy hướng nào thấy liền. Có nơi mùa khô ô tô vô rất đẹp, mùa mưa câu chuyện khác hẳn. Thương vụ đủ lớn thì bỏ thêm một ngày quay lại là chi phí rất nhỏ. Tài sản dính chuyện kinh doanh thì thích coi vô nhiều khung giờ — sáng có người không, tối ra sao, cuối tuần với ngày thường khác nhau thế nào. Một mặt bằng được khoe là vị trí rất đông thì muốn biết đông vào lúc nào, và mấy người đi ngang đó là ai.

Có một điều tui học được khá sớm: tới một địa phương lạ, đừng cố tỏ ra mình hiểu nơi đó. Người sống ở đó hai chục năm biết những thứ mình không học nổi trong hai ngày. Môi giới giỏi địa phương cũng vậy. Tui rất quý người dám nói miếng này em thấy không nên mua — một người bán hàng mà biết khuyên khách bỏ một thương vụ xấu thì đáng giữ quan hệ lâu hơn người lúc nào cũng có cơ hội hiếm.

Trong nghề này, mạng lưới tốt có giá trị rất lớn: luật sư giỏi, người hiểu quy hoạch, ngân hàng, kỹ sư, người làm xây dựng, môi giới có nghề, chủ doanh nghiệp địa phương, người dân có uy tín. Một người không thể biết hết mọi thứ. Có mạng lưới đủ tốt thì mình biết nên hỏi ai khi gặp một chuyện mình chưa hiểu. Cái đó nhiều khi cứu mình khỏi mấy cú sai mà tự mình không cách nào thấy trước.

Có lúc tui đi coi đất là để hiểu người, không chỉ hiểu đất. Một thương vụ tốt đôi khi bắt đầu từ chỗ hiểu vì sao người kia bán. Chủ cần tiền cho việc làm ăn? Gia đình chia tài sản? Muốn dời đi nơi khác? Đất để lâu không xài? Hay đơn giản họ thấy giá bây giờ đã đủ tốt? Lý do bán ảnh hưởng rất nhiều tới cách một thương vụ có thể diễn ra. Tui từng gặp mấy chủ đất rất giàu — họ không thiếu tiền, cũng chẳng vội; trả giá kiểu ép thêm vài phần trăm nhiều khi chỉ làm mất một mối quan hệ tốt. Ngược lại có người cần một giao dịch nhanh, rõ, chắc, hơn là cố lấy giá cao nhất; hiểu đúng nhu cầu thì hai bên tìm được cấu trúc tốt cho cả hai.

Chỗ này tui trả học phí rồi mới thấm. Có miếng tui ép được giá xuống, mua rẻ hơn chỗ khác vài phần trăm, lúc đó thấy mình hời. Nhưng chủ cũ giấy tờ rối, người trong nhà chưa thuận, bàn giao lằng nhằng, kéo thêm mấy tháng mới xong. Mấy tháng đó tiền nằm chết một chỗ, mình chạy tới chạy lui, đầu óc bỏ vô đây thì mất phần lo miếng khác. Tính lại, cái phần rẻ hơn hồi đầu gần như đi hết vô thời gian với bực mình. Giá mua ghi trên hợp đồng thấp, không có nghĩa cái giá thiệt mình trả cho miếng đó thấp. Từ đó tui coi người mình ngồi đối diện kỹ ngang coi giá — giao dịch với người rối thì miếng rẻ cỡ nào cũng phải trừ hao lại.

Sau khi kiểm mấy phần đo đếm được, tui thường đứng yên một lúc và nhìn khu đó. Nếu giữ tài sản này mười năm, mình có thoải mái không. Có muốn dẫn bạn bè, đối tác tới đây không. Nếu cần làm một cái gì đó, mình có kiếm được người cùng làm không. Nơi này có đang tốt lên không. Đứng vậy nhiều khi bắt được mấy dấu hiệu nhỏ mà bảng tính không có ô nào để điền. Nhà mới xây thì tường rào xây kỹ hay dựng tạm — kỹ là người ta tính ở lâu, tạm là mua để đó chờ bán. Quán xá mở ra bán cho dân trong khu hay bán cho khách đi coi đất cuối tuần. Cây trồng hai bên đường có người chăm hay bỏ hoang. Mấy cái đó gộp lại nói cho mình biết chỗ này người ta đang về sống thiệt, hay chỉ đang có tiền chạy qua rồi đi. Tui tôn trọng cái mình đọc được kiểu đó, nhưng không để nó ký hợp đồng thay mình. Thích một nơi là lý do để nghiên cứu thêm; tiền chỉ đi sau khi mấy phần còn lại đã ổn.

Tui chưa bao giờ coi việc đi coi đất rồi không mua là phí thời gian. Mỗi chuyến cho thêm một điểm dữ liệu: biết thêm một con đường, gặp thêm một người, hiểu thêm một khu, có thêm một mức giá để so. Một năm đi đủ nhiều thì tự nhiên nhìn thị trường khác hẳn. Tới lúc một tài sản thiệt sự tốt xuất hiện, có khi quyết rất nhanh — không phải vì liều, mà vì trước đó đã làm đủ bài tập để biết thứ đang nằm trước mặt mình là gì. Người ngoài nhìn vô thấy một quyết định đưa ra trong một buổi chiều; họ không thấy vài năm đi đường nằm phía sau nó.