Một miếng bốn mươi hai tỷ, tui coi gì trước khi tính lời

Có một miếng tui đang cân, chưa quyết, nên kể luôn cái cách mình bóc một bài toán lúc nó còn dở dang. Miếng khoảng bốn phẩy chín héc-ta, giá bốn mươi hai tỷ. Có suối, địa hình hơi phức tạp, làm được thì phần đất thực sự đưa ra bán đâu đó sáu tới bảy chục phần trăm. Xung quanh, đất chia khoảng một trăm sáu tới ba trăm mét đang bán tầm bốn năm triệu một mét, nhà xây sẵn khoảng ba phẩy chín tới bốn phẩy năm tỷ một căn.

Nghe mấy con số này lần đầu rất dễ thích. Bốn mươi chín ngàn mét mua bốn mươi hai tỷ, tính ra chưa tới tám trăm sáu chục ngàn một mét. Sau này làm ra bán bốn năm triệu, khoảng cách nhìn quá rộng, lấy máy tính bấm sơ sơ là thấy lời lớn. Tui coi mấy miếng kiểu này thường không tính lời trước. Tui tìm coi nó có thể làm mình mất tiền ở đâu trước.

Bốn mươi chín ngàn mét mua về không có nghĩa có bốn mươi chín ngàn mét để bán. Đường, cây xanh, hạ tầng, phần địa hình khó, khu có suối, mấy phần phải chừa ra, sau khi đo đạc lên phương án mới biết còn lại bao nhiêu. Nếu thương phẩm bảy chục phần trăm, mình còn khoảng ba mươi bốn ngàn mét. Sáu lăm phần trăm còn ba mươi mốt ngàn tám. Sáu chục phần trăm chỉ còn hai mươi chín ngàn tư. Bốn mươi hai tỷ chia cho toàn khu thì giá mua khoảng tám trăm năm bảy ngàn một mét, nghe rẻ; nhưng nếu thực tế chỉ còn sáu chục phần trăm để bán, riêng tiền đất phân bổ lên một mét thương phẩm đã hơn một triệu tư. Chưa chuyển đất, chưa làm đường, chưa xử cái suối, chưa bán được mét nào. Một con số thương phẩm thôi đã làm cả bài toán đổi hẳn.

Có suối thì tui càng không lấy hết phần đất đẹp trên bản đồ bỏ vô Excel. Đo lại, coi ranh, cao độ, thoát nước, phần nào dính suối, phần nào làm được, phần nào chưa chắc thì khoanh ra trước. Sau này làm được thêm coi như phần có thêm, đừng lấy cái chưa chắc để nuôi lợi nhuận trên bảng tính. Tiền chuyển sang đất ở tạm tính khoảng hai tới ba trăm ngàn một mét — mà tui cũng chỉ coi đây là số chạy sơ bộ, làm thật phải tính lại đúng hồ sơ, vị trí, nghĩa vụ tài chính khu đất. Giả sử phải chuyển khoảng ba mươi ngàn mét thì riêng khoản này đã thêm sáu tới chín tỷ. Bốn mươi hai tỷ bắt đầu thành bốn mươi tám tới năm mươi mốt tỷ, trong khi đường sá vẫn chưa làm gì.

Đất bằng thì hạ tầng còn tương đối dễ ước. Đất gần năm héc-ta, có suối, địa hình phức tạp, tui không thích lấy một đơn giá hạ tầng đâu đó trên mạng rồi nhân lên. Có chỗ đào xuống, có chỗ đắp lên, taluy, thoát nước, nền đường, điện nước, rồi xử mấy đoạn địa hình khó. Chênh vài tỷ tới cả chục tỷ ở đây không có gì lạ, mà nó ăn thẳng vào tiền của mình. Tới đoạn này tui cần bản đo hiện trạng, địa hình, phương án chia sơ bộ, rồi mới bóc được một bài toán gần với thực tế.

Giả sử mấy thứ đó đều làm được, tui vẫn chưa lấy giá bán năm triệu để tính. Tui lấy phương án giữa trước: sáu lăm phần trăm thương phẩm, khoảng ba mươi mốt ngàn tám. Giá quanh đó bốn năm triệu thì tui không lấy năm triệu, cứ ép xuống khoảng bốn triệu hai để coi. Doanh thu lý thuyết khoảng một trăm ba mươi bốn tỷ, nghe vẫn rất đẹp. Rồi mới bắt đầu trừ: bốn mươi hai tỷ tiền đất, sáu tới chín tỷ tiền chuyển đất, hạ tầng bao nhiêu phải bóc lại, pháp lý, đo đạc, thiết kế, thuế phí, vận hành, bán hàng, chi phí vốn, rồi một khoản dự phòng cho mấy thứ mình chưa biết hôm nay. Tới đây mới ra giá vốn thật.

Và tui còn phá tiếp cái bảng của mình. Nếu thương phẩm không được sáu lăm mà chỉ còn sáu chục phần trăm thì sao — hai mươi chín ngàn tư, bán bốn triệu, doanh thu còn khoảng một trăm mười bảy tỷ. Nếu hạ tầng đội thêm 20%? Nếu pháp lý chậm sáu tháng? Nếu mười hai tháng đầu bán không được như dự kiến? Nếu phải hạ giá một phần hàng để thu tiền về? Nếu lãi vay tăng, hoặc mình phải chồng thêm vốn đúng lúc mấy khoản đầu tư khác cũng đang cần tiền? Tui muốn coi hết mấy chuyện đó trước. Vì một dự án lời 30 tỷ chưa chắc là một dự án mình làm nổi — có khi trên Excel cuối cùng lời 30 tỷ, nhưng giữa đường nó bắt mình chồng thêm 30-40 tỷ đúng lúc mình không còn tiền. Lợi nhuận nằm ở cuối bảng đâu có chạy ngược về cứu mình ở tháng thứ mười tám.

Đó là chỗ tui coi dòng tiền kỹ hơn con số lợi nhuận. Có ba mươi mốt ngàn tám thương phẩm, chia bình quân khoảng hai trăm mét thì đã gần một trăm sáu chục sản phẩm. Lúc này câu hỏi không còn là đất ở đây bán được bốn năm triệu không — tui tin bán một lô được. Cái phải hỏi là gần một trăm sáu chục lô này bán trong bao lâu. Lô đầu bán năm triệu không có nghĩa lô thứ một trăm cũng bán năm triệu. Bán mười lô khác hoàn toàn bán một trăm lô. Một khu có vài giao dịch ở mức năm triệu cũng khác hoàn toàn chuyện thị trường hấp thụ hàng chục ngàn mét của mình ở mức giá đó. Nếu dự kiến mười tám tháng bán xong mà thực tế thành ba mươi sáu tháng, cả bài toán đổi theo: tiền nằm lâu hơn, bộ máy chạy lâu hơn, lãi vốn tăng, thị trường có thể qua một nhịp khác.

Nhà xây sẵn ba phẩy chín tới bốn phẩy năm tỷ một căn cũng là dữ liệu đáng coi, mà chưa đủ để tui quyết định xây nhà. Phải bóc ngược một căn cần bao nhiêu đất, xây bao nhiêu mét, tổng chi phí hoàn thiện, sân vườn, pháp lý, bán hàng, vốn nằm thêm bao lâu, rồi quan trọng nhất là khách quanh đó có thật sự mua loại nhà mình định làm không. Có khi bài toán đẹp nhất lại là bán một phần đất thu vốn về trước, giữ vài vị trí đẹp làm nhà sau. Có khi làm nhà lời nhiều hơn trên từng sản phẩm mà vốn quay quá chậm, cuối cùng hiệu quả lại thua bán đất. Chạy FS là để thử mấy chuyện đó bằng con số trước, đỡ lấy tiền thật ra thử.

Có người mới coi FS hay hỏi IRR bao nhiêu, lợi nhuận mấy phần trăm. Mấy con số đó cần, mà tui không nhìn nó đầu tiên. Tui nhìn đỉnh vốn. Từ ngày mua đất tới lúc tiền bán hàng bắt đầu quay về, thời điểm nào mình phải bỏ ra nhiều tiền nhất, tổng cộng bao nhiêu, tiền đó nằm bao lâu. Có dự án lời bốn chục phần trăm mà bắt mình chồng vốn quá lớn, nằm ba bốn năm, tui không thích. Có dự án biên lời thấp hơn chút mà vốn quay nhanh, bán từng phần được, downside rõ, tui lại thấy dễ ngủ hơn. Lợi nhuận trên Excel làm mình vui được vài phút, dòng tiền mới quyết định mình ngủ ngon được mấy năm.