Thứ từng làm miếng đất tăng giá, có khi lại là thứ làm nó khó bán

Tui gặp nhiều miếng đất nhìn qua chẳng có gì để chê, đất rộng, mặt tiền dài, view đẹp, giấy tờ ổn, mua từ hồi giá còn thấp, có miếng từng được trả cao mà chủ không bán. Giữ qua vài năm, những thứ từng làm người ta mê nó vẫn còn nguyên, có khi còn tốt hơn trước, chỉ có người mua và cái giá họ chịu trả là khác. Đây là chỗ dễ làm mình kẹt nhất.

Tui có một miếng một mặt tiền đường, một mặt sông, phía bờ sông có quy hoạch đường. Hồi đường mới khởi công, có người trả 4,2 tỷ, tui không bán. Lúc đó nghĩ đường mới làm đã vậy, mai mốt làm xong, đất đẹp hơn, đi lại ngon hơn, giá chắc còn tốt. Sau này đường làm xong thiệt, miếng đất nhìn đẹp hơn hồi trước rõ ràng, nhưng thị trường xuống, giờ tính giá bán thực tế đâu đó khoảng 3,4 tỷ.

Nhìn riêng miếng đất thì cái mình nghĩ đâu có sai. Đường làm xong, lợi thế rõ hơn, tài sản tốt hơn. Cái sai là mình dễ nghĩ tài sản tốt hơn thì thị trường phải trả nhiều tiền hơn. Không nhất thiết.

Hồi thị trường đang chạy, người ta trả tiền cho cả cái đang có lẫn cái sắp có, con đường mới khởi công cũng đã nằm trong kỳ vọng rồi. Tới lúc đường làm xong, cái từng là câu chuyện để người ta háo hức xuống tiền đã thành chuyện bình thường, trong khi tiền ngoài thị trường ít hơn, người mua kỹ hơn, lựa chọn lại nhiều hơn. Con đường vẫn có giá trị, chỉ là thị trường không còn trả cho nó cái giá như mình từng nghĩ.

Có một miếng khác, đất nông nghiệp khoảng 6.400m², giá tính trên mét vuông rất rẻ. Nhìn kiểu cũ tui cũng thích, đất một cục lớn, đơn giá thấp, mua được quỹ đất nhiều với giá tốt. Nhưng coi kỹ trong thị trường hiện tại thì cái rộng đó lại thành chuyện phải suy nghĩ. Mặt tiền không rộng, hiện trạng chưa làm tách thửa được, 6.400m² nhân lên thì tổng tiền không còn nhỏ. Người đủ tiền mua nguyên cục đã ít, người vừa đủ tiền, vừa muốn đất nông nghiệp lớn, vừa chấp nhận chưa chia nhỏ được, vừa chịu để vốn nằm chờ thì càng ít.

Giá mỗi mét vẫn rẻ. Đất vẫn lớn. Hai cái đó không thay đổi. Chỉ có điều chính cái lớn và rẻ từng làm mình thích nó, tới một thị trường khác lại có thể làm tập người mua hẹp đi rất nhiều. Mặt tiền cũng vậy, view cũng vậy, quy hoạch cũng vậy.

Có những thứ thị trường từng trả thêm tiền rất nhiều, tới một giai đoạn nào đó người mua vẫn công nhận nó tốt, nhưng không còn sẵn sàng trả cho nó mức premium như trước. View rất đẹp mà bỏ một cục tiền vô rồi nằm đó ba năm thì người có vốn bắt đầu tính khác. Mặt tiền rất dài nhưng không tạo thêm được công năng hay dòng tiền thì chiều dài đó đẹp thiệt, giá trị có tăng, nhưng tăng bao nhiêu lại là chuyện khác. Một quỹ đất lớn từng là thứ ai cũng muốn có, tới lúc sức mua yếu, pháp lý kéo dài, vốn nằm lâu, chính cái lớn đó lại hút tiền của mình. Đất không thay đổi bao nhiêu, bài toán phía sau nó đã đổi.

Làm lâu rồi tui càng thấy tài sản tốt không phải cái nhãn mình dán lên một miếng đất rồi để đó mười năm. Nó còn tùy người nào đang mua, tiền đang dễ hay khó, họ mua để làm gì, giữ bao lâu, và sau họ còn bán được cho ai. Hồi sốt, nhiều khi người ta chỉ hỏi giá bao nhiêu, còn hàng không. Lúc tiền chậm xuống, câu hỏi dài hơn nhiều, đường này đi đâu, dân ở đây sống bằng gì, một năm khu này giao dịch được bao nhiêu, xây lên thì bán cho ai, giữ ba năm tiền nằm đây để làm gì, cần ra nhanh thì ai là người mua lại. Mấy câu đó làm giá trị một miếng đất thay đổi rất nhiều, dù cái sổ chẳng thay đổi một chữ.

Tui có một cách tự hỏi mình khá lâu rồi, nhất là với những tài sản đã giữ nhiều năm: nếu hôm nay tui không sở hữu miếng này, tiền đang nằm nguyên trong tài khoản, với đúng giá thị trường hiện tại, tui có mua lại nó không? Câu này nhiều khi khó trả lời. Vì lúc đất đã là của mình, trong đầu đâu còn mỗi miếng đất. Có giá vốn, công sức, thời gian, kỳ vọng, có cái giá người ta từng trả mà mình không bán, có cả cảm giác bán xong lỡ nó lên tiếp thì tiếc. Mình nhớ hết. Người mua sau không nhớ giùm mình mấy chuyện đó.

Họ không trả thêm vì mình đã giữ năm năm, cũng không trả thêm vì mình từng từ chối một mức giá rất đẹp. Họ cầm tiền hôm nay, nhìn miếng đất của mình, rồi nhìn thêm năm bảy chỗ khác. Vậy thôi.

Có những giai đoạn đất lớn thắng đất nhỏ, có giai đoạn tổng tiền vừa phải lại dễ đi hơn. Có lúc người ta mua để chờ, có lúc phải làm được gì đó ngay mới chịu mua. Có lúc một câu chuyện quy hoạch kéo được tiền tới, có lúc đường phải mở, dân phải về, hàng quán phải sống, giao dịch phải có thật thì tiền mới xuống. Thành ra thứ từng giúp mình thắng ở chu kỳ trước chưa chắc còn giúp mình thắng ở chu kỳ sau. Có thứ vẫn là lợi thế, nhưng người ta không còn chịu trả nhiều tiền cho nó. Có thứ đi xa hơn, từ một lợi thế lại thành rào cản thanh khoản.

Cái này tui thấy đáng sợ hơn chuyện mua nhầm một miếng đất xấu. Đất xấu nhiều khi nhìn ra được. Còn một tài sản từng rất tốt, từng giúp mình kiếm được tiền, từng làm mình đúng, mình khó nghi ngờ nó hơn nhiều. Mình dễ tưởng cái cách mình từng kiếm được tiền là bản chất của thị trường. Từng thắng nhờ đất lớn thì cứ thích đất lớn, từng thắng nhờ quy hoạch thì cứ săn quy hoạch, từng ăn mạnh ở một vùng thì nhìn đâu trong vùng đó cũng thấy cơ hội. Trong khi thị trường đâu có nghĩa vụ tiếp tục trả tiền cho thứ mình giỏi.