Mất 150 triệu, có khi lại là một quyết định lời

Có một lô đất ở Cần Giờ tui từng xuống cọc ngay lúc thị trường đang rất nóng. Giá lúc đó khoảng 5 tỷ.

Thời điểm đó mua bán nhanh lắm, tâm lý thị trường cũng khác bây giờ. Có những miếng vừa cọc xong đã có người hỏi lại. Nhiều người sẵn sàng cọc lớn, một phần để chắc deal, một phần vì nghĩ nếu chủ đổi ý bẻ cọc thì mình cũng kiếm được một khoản. Tui lúc đó cũng có FOMO chớ — thị trường chạy như vậy mà nói mình hoàn toàn tỉnh táo thì không thật. Thậm chí có lúc còn nghĩ, miếng này ngon, cọc nhiều chút cũng được, chủ có bẻ cọc thì càng lời.

Nhưng làm đất vài năm, ăn vài cú rồi, tui có một cái tật là lúc đang ham nhất vẫn hay chừa cho mình một đường lui. Deal khoảng 5 tỷ, tui chỉ cọc 300 triệu. Không phải vì lúc đó tui nghĩ thị trường sắp xuống — tui không biết. Nếu biết được cú 2022 phía trước thì đã chẳng xuống cọc làm gì. Tui chỉ nghĩ 300 triệu đủ để giữ deal, còn nếu có chuyện gì thay đổi thì đó là số tiền mình còn có thể quyết định bỏ.

Rồi chuyện tới nhanh hơn mình tưởng. Năm 2022, sau những biến cố lớn trên thị trường, thanh khoản bất động sản quay đầu rất mạnh. Tiền bắt đầu khó, tâm lý người mua đổi gần như chỉ trong một thời gian ngắn. Những thứ trước đó tính bằng chuyện mua được bao nhiêu, bán lời bao nhiêu, tự nhiên phải tính lại bằng một câu khác: nếu thị trường đứng luôn thì mình chịu được tới đâu? Lô Cần Giờ đó cũng vậy. Đi tiếp thì phải bỏ phần tiền còn lại vào một tài sản mà thanh khoản và mặt bằng giá đã khác lúc đặt cọc. Cái giá 5 tỷ mình đồng ý trước đó không tự nhiên thành giá đúng chỉ vì mình đã đưa 300 triệu.

Đây là đoạn dễ mắc nhất. Bỏ thì mất cọc. Đi tiếp thì khỏi mất 300 triệu. Nghe rất hợp lý. Nhưng 300 triệu đã nằm trên bàn rồi. Quyết định tiếp theo không còn là làm sao cứu 300 triệu, mà là có nên đưa thêm hơn 4 tỷ nữa vào cùng quyết định đó hay không. Tui với anh em ngồi lại, tính hết. Cuối cùng xác định bỏ cọc.

Mất tiền thì tiếc. Tiền của mình đã tiếc, tiền có phần của anh em đi cùng càng khó chịu. Nhưng tui nghĩ thà nhận một khoản lỗ mình còn nhìn thấy đáy, hơn là vì tiếc khoản cọc mà kéo cả đội vào một vị thế lớn hơn rất nhiều trong lúc thị trường đang đổi. Quyết bỏ rồi, tui vẫn không bỏ luôn 300 triệu. Tui quay lại nói chuyện với chủ.

Chủ đất cũng là người dễ thương, lại có mối quan hệ người quen nên còn đường để ngồi xuống nói. Tui nói thật tình hình, nói với nhau nhiều lần, tìm cách để hai bên cùng bớt thiệt. Hợp đồng đã cọc rồi, về lý thì mình bỏ là mình chịu — tui hiểu chuyện đó, nên cũng không vào nói theo kiểu tiền của mình thì nhất định phải lấy lại. May là cuối cùng chủ đồng ý trả lại một nửa. Tui đem về được 150 triệu cho anh em.

Mất 150 triệu. Deal không thành. Nếu nhìn kiểu thành tích thì chẳng có gì để kể — không mua được đất, không bán được hàng, không có khoản lời nào hết. Nhưng khoảng một năm sau, tui thấy chính lô đó được rao lại quanh 3,5 tỷ. Từ khoảng 5 tỷ xuống còn khoảng 3,5 tỷ. Tất nhiên giá rao không phải giá giao dịch, và một thời điểm sau đó cũng không dùng để chứng minh quyết định trước đó chắc chắn đúng. Nhưng nó cho tui một cách nhìn khá rõ về khoản 150 triệu mình đã mất.

Nếu ngày đó vì tiếc 300 triệu tiền cọc mà cố đi tiếp một deal 5 tỷ, thì cái mình bảo vệ được là 300 triệu, còn cái mình đưa ra chịu rủi ro là hơn 4 tỷ còn lại. Cuối cùng tui mất 150 triệu để không phải làm chuyện đó. Nhiều năm làm ăn, tui thấy có những khoản tiền mất đi nhìn rất đau lúc nó xảy ra, nhưng vài năm sau nhìn lại mới biết nó đã mua cho mình cái gì. Deal Cần Giờ đó với tui là một khoản như vậy.

Tui cũng không kể nó để nói mình giỏi cắt lỗ. Ngay từ đầu tui vẫn bị cuốn theo thị trường, vẫn xuống cọc ở vùng giá nóng, vẫn có cái ham của người đang đứng giữa một con sóng lớn. Nếu tỉnh hoàn toàn thì câu chuyện đã chẳng bắt đầu. Cái may của tui là lúc đang ham vẫn chưa đặt mình vào thế hết đường quay lại. Cọc 300 triệu thay vì một khoản lớn hơn cho tui quyền lựa chọn. Đến lúc thị trường đổi, tui dùng cái quyền đó. Rồi khi đã quyết định mất, vẫn quay lại làm thêm một việc nữa, ngồi với chủ, nói cho hết câu chuyện, lấy được đồng nào về cho anh em thì lấy.

150 triệu lấy lại được không làm một deal xấu thành deal tốt. Nhưng đó là 150 triệu của đồng đội. Với tui, vậy là đáng để ngồi nói tới cùng. Sau nhiều năm tui càng thích một câu rất đơn giản: ăn ít, sống lâu. Lúc thị trường lên mạnh, câu đó nghe chẳng hấp dẫn — người ta đang nhân hai, nhân ba, mình còn ngồi tính đường lui thì có khi thấy mình chậm. Tới lúc nước rút mới biết đường lui đáng giá bao nhiêu.