Thị trường nguội thì nguội cách nào — vì sao chỗ này sốt mà chỗ kia đứng

Có mấy mùa nghe tin chỗ này sốt, chỗ kia người ta tranh nhau đặt cọc, mà ngó lại cái vùng mình đang có hàng thì im ru. Nhiều người bối rối chỗ đó: rốt cuộc thị trường đang lên hay đang xuống.

Câu trả lời là cả hai, cùng lúc. Vì cái người ta gọi là thị trường thiệt ra không phải một khối. Nó là mấy chục cái chợ nhỏ nằm cạnh nhau, mỗi chợ một nhịp. Sóng nổi ở một vài chỗ có hạ tầng lớn, có dự án trọng điểm — chỗ đó nóng thiệt, không phải tin đồn. Nhưng nhìn trên bình diện chung thì thanh khoản vẫn dậm chân. Lẫn hai cái đó là lẫn cái chết người: thấy một chỗ sốt rồi tưởng cả thị trường đã lên, ôm hàng ở một vùng khác nằm chờ hoài không tới lượt.

Cái thứ hai ít ai để ý, mà nó quyết định giá hơn mọi tin tức: chuyện đáo hạn. Người mua ở đỉnh, phần lớn có vay. Vay thì tới kỳ phải trả. Tới cái kỳ đó, một bộ phận không gồng nổi buộc phải bán ra — mà bán lúc chợ đang vắng thì phải bán rẻ. Mấy món bán rẻ đó gom lại thành một nguồn hàng thứ cấp, nằm ngay bên cạnh mấy dự án mới. Người mua thấy hàng cũ giá mềm hơn thì đâu dại gì mua hàng mới giá cứng. Vậy là cái đợt đáo hạn của lứa cũ đè luôn lên giá của lứa mới. Cái này diễn ra âm thầm, không ai lên báo hô, mà nó ép mặt bằng giá thiệt hơn mọi lời hô.

Cái thứ ba là chuyện tiền tự tìm đường. Lợi thế lớn nhất của đất nền vùng ven xưa nay là rẻ và dễ tiếp cận — vốn vừa phải, ai cũng với tới. Nhưng hễ một vùng lên giá cao quá, thì chính cái lợi thế đó mất. Lúc đó tiền không ở lại chịu giá cao đâu; nó dàn ra, đi kiếm mấy vùng khác còn rẻ, còn dễ vô. Cho nên sóng ít khi nằm mãi một chỗ. Cứ mỗi lần một vùng chạy tới ngưỡng, là y như rằng vài vùng lân cận bắt đầu rục rịch. Người đọc được cái nhịp đó thì đi trước được nửa bước.

Còn cái khó nhất của một thị trường vừa nguội xong, tui nghĩ không nằm ở giá. Nó nằm ở niềm tin và thanh khoản. Sau một quãng đóng băng, người mua đâm dè dặt, chờ tín hiệu chắc chắn hơn mới dám xuống tiền. Còn người đang cầm hàng thì chờ giá lên mới chịu buông. Hai bên cùng chờ, cùng có lý của mình — nên chợ đứng. Không phải vì thiếu tiền, cũng không phải vì hàng xấu. Chỉ là chưa ai chịu đi bước đầu tiên.

Cho nên coi một thị trường nguội, đừng chỉ coi giá rớt bao nhiêu. Coi cái khác: có giao dịch thiệt không, người mua có xuống tiền không hay chỉ hỏi rồi thôi, hàng ngộp đã ra hết chưa hay còn nằm đó chờ tới kỳ đáo hạn. Mấy cái đó nói về sức khỏe thiệt của cái chợ, còn cái giá rao chỉ là điều người bán mong.