Ngày mai cần tiền gấp, bán được không — đó mới là câu hỏi thiệt
Lúc mua thì ai cũng là thiên tài. Sale rót mật vô tai, sáng cà phê nghe thêm một cây cầu, chiều nghe thêm một cái sân bay, quy hoạch chạy ngang chạy dọc trên tấm bản đồ nhìn muốn hoa mắt. Ngồi đó nghe một hồi, thấy miếng đất trước mặt mình sắp thành vàng tới nơi.
Mà tui hay đổi lại câu hỏi cho gọn. Ngày mai cần tiền gấp, bán được không? Bao nhiêu người khựng lại ở đúng câu đó. Vì mua thì dễ, đặt cọc còn dễ hơn, tới hồi cần tiền mới lòi ra ai đang cầm tài sản, ai đang cầm cục than nóng trong tay mà cứ tưởng là cầm vàng.
Thanh khoản không nằm ở lúc mua. Nó nằm ở lúc mình cần bán. Thử tưởng tượng hôm nay mua xong, tháng sau kẹt tiền, rao đúng giá — im. Bớt 5% — vẫn im. Bớt 10% — điện thoại vẫn lạnh tanh. Tới khúc đó mới thấm, cái thanh khoản mình coi nhẹ hồi mua nó quý hơn vài phần trăm lời rất nhiều. Nhất là khi đồng tiền trong miếng đất đó là tiền vay. Thị trường thì đứng, hàng thì không ra, mà ngân hàng mỗi tháng vẫn đều đặn gửi cho mình cái thiệp mời đóng lãi. Cầm cái thiệp đó không vui gì đâu.
Muốn biết một miếng đất có thanh khoản hay không, tôi coi một chuyện đơn giản: bỏ hết đám nhà đầu tư ra, miếng này còn ai mua không. Thị trường lúc nào cũng có hai loại người — người mua để ở, và người mua để đầu tư. Hồi thị trường phấn khích thì hai đám cùng xuất hiện, đông vui, giá đẩy nhau lên. Nhưng hễ thị trường khó một cái, nhà đầu tư biến mất trước tiên, biến sạch. Còn lại trơ ra người mua để ở. Cho nên tự hỏi: ngày mai đám đầu tư rút hết, miếng đất của mình còn bán được cho người cần một chỗ sống thiệt không. Trả lời được là có, thanh khoản thường ổn. Trả lời là không, thì nên ngồi lại tính cho kỹ.
Người ở thiệt họ không mua bằng niềm tin. Họ mua bằng thời gian sống mỗi ngày. Đi làm mất bao lâu, con đi học bao xa, có cái chợ không, có cái bệnh viện không, tối về có ánh đèn hàng xóm hay tối thui một mình. Đó mới là nhu cầu thiệt. Một miếng cách trung tâm vừa phải, chạy chừng mười lăm hai chục phút, thường có tệp khách rộng hơn nhiều — đơn giản vì cái khoảng cách đó người ta chịu được.
Rồi tới cái bẫy lớn nhất, cái bẫy mà người khôn cũng dính: lẫn lộn giữa một dự án đẹp và một khoản đầu tư hiệu quả. Hai chuyện khác nhau hoàn toàn. Có những đại đô thị quy hoạch bài bản, tiện ích đủ đầy, hình phối cảnh đẹp tới mức nhìn là muốn dọn vô ở liền. Đẹp thiệt, tui không cãi. Nhưng giá bán đã tiệm cận mấy khu trung tâm đã có sẵn hạ tầng, có sẵn người ở, có sẵn cuộc sống — trong khi chỗ mới thì hạ tầng còn dở dang, đường vô còn xe container chạy bụi mù, người ở thiệt chưa tới. Lúc đó phải đặt đúng câu hỏi: cùng một số tiền, tại sao mình chọn chỗ này mà không chọn chỗ kia. Đó là bài toán chi phí cơ hội, và nó là cái tách người tính bằng cái đầu ra khỏi người mua bằng con mắt.
Một khu đô thị chỉ sống thiệt khi có người tới ở vì họ cần sống và cần làm việc ở đó, chớ không phải vì mua đi bán lại lòng vòng với nhau. Mà muốn có người ở thiệt thì trước hết phải có cái hệ sinh thái kinh tế tạo ra việc làm. Cái đó cần thời gian, không hô một tiếng là có. Quy hoạch chỉ là lời hứa trên giấy. Việc làm, dân cư, thu nhập, dòng vốn — mấy cái đó phải tới đủ, tới đồng bộ, thì giá mới lên bền. Thiếu một chân, cái bàn đứng không vững, giá lên chậm hơn kỳ vọng, có khi đứng luôn mấy năm.
Còn chuyện lời lãi, phải tính cho tới nơi. Người mua đợt đầu rồi chốt lời sớm thì mừng cho họ. Nhưng người ôm ở đúng đỉnh mới là người gánh rủi ro nặng nhất. Đầu tư không phải cứ thấy giá hôm nay cao hơn hôm qua là lời. Trừ đi chi phí vốn, lãi vay, lạm phát, chi phí cơ hội, cái tốc độ tăng giá thiệt — rất nhiều khoản nhìn thì có lời, tính lại thì đang âm mà chủ nó không hay. Sổ đỏ có dày cỡ nào, mà miếng đất không ra dòng tiền, không lên giá, không bán được, thì nó cũng chỉ là tài sản chết nằm đó. Nó nằm im, còn mình mỗi tháng vẫn è cổ đóng lãi cho nó.
Nói cho cùng, cái nghề này kiếm tiền khó lắm, mà mất tiền thì nhanh. Một thương vụ ngon chưa chắc làm mình giàu. Nhưng tránh được một thương vụ tệ, nhiều khi còn đáng giá hơn. Đừng mua chỉ vì bạn bè mua, đừng xuống tiền chỉ vì nghe sale kêu sắp hết hàng, và đừng tin tuyệt đối vô ai — kể cả tui. Tự đi, tự ngó, tự tính. Đó, sơ sơ có nhiêu đó thôi à, mà làm được là đã hơn phân nửa thiên hạ rồi.