Kiếm tiền với làm giàu là hai việc khác nhau

Có chuyện này buồn cười. Người ta đi làm rất chăm, kinh doanh rất giỏi, mỗi tháng kiếm cả trăm triệu, vài trăm triệu, mà cuối cùng tài sản không đi lên tương ứng. Kiếm được bao nhiêu lại nâng mức sống lên bấy nhiêu — xe đổi, nhà đổi, đi chơi nhiều hơn, ăn uống thoải mái hơn. Cuối năm nhìn lại thấy làm cả năm mà tiền chẳng còn bao nhiêu.

Trong khi có người thu nhập không khủng khiếp gì, mà giữ được tiền, gom được vốn, rồi từng bước mua tài sản. Năm năm đầu nhìn chẳng có gì. Mười năm sau nhìn lại thì khoảng cách bắt đầu rất lớn. Kiếm tiền là khả năng của mình. Làm giàu là khả năng biến tiền kiếm được thành tài sản, rồi để tài sản đó tiếp tục làm việc.

Cái quyết định không phải kiếm được bao nhiêu, mà là khoảng cách giữa kiếm được và xài hết. Thu nhập tăng gấp đôi mà mức sống cũng tăng gấp đôi thì khoảng cách đó không nhúc nhích. Người kiếm 100 giữ được 60 đi xa hơn người kiếm 200 mà giữ 50.

Một người mỗi năm kiếm thêm 500 triệu mà tài sản không tăng, thì năm sau vẫn phải đi kiếm 500 triệu đó lại. Một người kiếm 500 triệu, giữ được 300, đưa vào một tài sản tốt — vài năm sau phần tăng thêm của tài sản đó bằng cả năm đi làm. Tới lúc số tài sản đủ lớn, mỗi năm nó tăng bằng vài năm tiền công sức. Đó là lúc cuộc chơi đổi.

Tôi không nói ai cũng phải lao vào mua đất. Chỉ là muốn có tài sản lớn thì sớm muộn cũng phải hiểu vốn đi đâu, tài sản nào giữ được giá trị, tài sản nào tạo ra dòng tiền, tài sản nào tăng giá trị theo thời gian.

Đất đai ở mình gắn với rất nhiều thứ — dân số, đô thị hóa, hạ tầng, sản xuất, dòng vốn, nhu cầu nhà ở. Nhưng cũng chính vì vậy mà câu đất không đẻ thêm nên đất sẽ tăng nghe hay mà chưa đủ. Đất không đẻ thêm thật, nhưng giá trị mỗi miếng không giống nhau. Có miếng giữ mười năm vẫn vậy. Có miếng mười năm sau tăng vài lần. Có miếng lúc mua tưởng rẻ, sau đó nằm im vì chẳng ai cần. Có miếng lúc mua thấy mắc, vài năm sau lại thấy rẻ.

Nên nhìn một miếng đất, cái giá mỗi mét chỉ là một phần. Còn nó nằm ở đâu, ai sẽ tới đây, tới để làm gì, đường sá thay đổi thế nào, pháp lý ra sao, dùng được vào việc gì, có ai thuê không, và sau mình còn ai muốn mua nó. Câu cuối nhiều người bỏ qua. Một miếng có thể rất đẹp trong mắt mình, mà đầu tư thì đâu cần mình thích — phải có người khác chịu trả tiền cho nó.

Nhiều tài sản nhìn trên giấy cực kỳ hấp dẫn: diện tích lớn, mặt tiền đẹp, giá mỗi mét rẻ, quy hoạch nghe rất hay. Mà tổng tiền quá lớn, người mua phù hợp quá ít, thanh khoản yếu. Ngược lại có miếng chẳng hoành tráng gì, diện tích vừa phải, tổng tiền vừa túi, pháp lý rõ, nằm trong khu có người ở thật — thị trường chạy thì nó chạy, thị trường chậm vẫn có người hỏi. Tài sản tốt không chỉ là tài sản tăng giá được. Nó phải có đường lui.

Tiền mặt cũng là một loại tài sản. Có tiền mặt thì có quyền chờ. Thị trường xuống, người khác phải bán vì tới hạn ngân hàng, mình có tiền thì mới ngồi xuống nói chuyện được. Có tài sản tốt mà chủ cần tiền gấp, mình có tiền thì mình có cửa. Còn một thương vụ rất ngon xuất hiện đúng lúc mình kẹt hết vốn trong mấy tài sản không thanh khoản, thì nhìn thấy cũng như không.

Có lúc giữ tiền là một quyết định đầu tư. Có lúc vay ngân hàng là quyết định đúng. Có lúc vay ngân hàng là tự đưa mình vào thế chết. Không có công thức chung, tôi chỉ hỏi một câu: nếu tài sản này không tăng giá trong ba năm, mình có sống được không. Trả lời là không thì tôi ngại — vì lúc đó mình không còn đầu tư bằng tiền của mình nữa, mình đang cược vào chuyện thị trường phải tăng đúng lúc mình cần. Đòn bẩy rất mạnh, mà nó chỉ đẹp khi mình đủ sức chịu được thời gian.

Có một chỗ nhiều người trẻ hiểu ngược. Biết đất tăng giá nên sốt ruột muốn mua, chưa có vốn thì cứ nghĩ hoài chuyện làm sao có miếng đầu tiên. Tôi nghĩ khác: chưa có vốn thì lo tăng năng lực kiếm tiền của mình trước đã. Giỏi nghề hơn, bán hàng giỏi hơn, làm kinh doanh, xây một cái máy, có thêm nguồn thu, làm ra một thứ bán được nhiều lần, dựng một hệ thống thay vì chỉ đổi thời gian lấy tiền. Đang kiếm 20 triệu một tháng thì mục tiêu đáng làm có khi là lên 50. Từ 50 lên 100. Từ 100 lên 200.

Nhưng tăng thu nhập là để rút ngắn quãng gom vốn, không phải đích đến. Sức mình đổi ra tiền thì có trần — ngày chỉ có chừng đó giờ, người chỉ có chừng đó sức. Còn tài sản thì làm việc cả lúc mình ngủ. Ai dừng ở vế đầu thì cả đời vẫn phải tự đi kiếm lại số tiền năm ngoái.

Tôi không xem thường 100 triệu đầu tiên, cũng không xem thường 500 triệu đầu tiên. Lúc chưa có tiền thì 100 triệu rất khó. Có một lượng vốn nhất định rồi thì mình bắt đầu có nhiều lựa chọn — mua tài sản, góp vốn, dùng vốn đối ứng, vay ngân hàng với cấu trúc hợp lý, mua một doanh nghiệp nhỏ, làm một thương vụ mà trước đó chỉ đứng nhìn. Tiền không chỉ mua tài sản, tiền mua quyền lựa chọn. Người có vốn kiếm tiền dễ hơn người chưa có vốn không phải vì họ giỏi hơn gấp mười lần, mà vì họ có nhiều cửa hơn.

Nhưng tôi cũng không thích kiểu có 1 tỷ là phải tìm cách biến thành 5 tỷ thật nhanh. Nhanh quá thường đi kèm rủi ro mình chưa nhìn thấy. Người kiếm rất nhiều tiền rồi mất lại cũng rất nhanh, tôi thấy không ít. Đất cũng vậy — mua đúng thì giàu, mua sai pháp lý thì nằm đó, mua xa quá thì thanh khoản chết, tổng tiền quá lớn thì ít người mua, mua theo tin đồn thì tới lúc cần bán mới biết chẳng ai mua theo mình, vay quá nhiều thì chỉ cần thị trường đứng vài năm là bắt đầu mệt.

Nên tôi càng ngày càng thích mấy tài sản đơn giản, rõ ràng, có nhu cầu thật và có người mua lại. Không cần câu chuyện quá lớn, không cần kể một tương lai hai chục năm nghe thật hoành tráng. Tôi chỉ cần biết hôm nay nó có giá trị gì, ba tới năm năm tới có gì thay đổi, và nếu mọi chuyện không đúng như mình kỳ vọng thì còn đường nào để ra.

Đầu tư càng ngày càng giống một bài toán sống sót. Không cần thương vụ nào cũng thắng lớn, quan trọng là đừng để một thương vụ sai đẩy mình ra khỏi cuộc chơi. Có người kiếm được 5 tỷ từ một vụ. Có người kiếm 500 triệu mỗi năm trong mười năm. Tôi thích người thứ hai hơn, nếu họ giữ được tiền và còn chơi tiếp. Tài sản lớn thường không tới từ một cú ăn đậm — nó tới từ nhiều lần quyết định đúng, tránh được vài lần sai rất lớn, giữ được vốn, rồi để thời gian làm phần còn lại.

Mười năm nữa một mét đất ở chỗ nào đó chính xác bao nhiêu thì tôi không biết, ai nói chắc con số đó thì nên cẩn thận. Nhưng có mấy thứ nhìn thấy được: dân số đang thay đổi, đô thị hóa tiếp tục, hạ tầng đang được đầu tư, thành phố mở rộng, khu công nghiệp phát triển, dòng vốn sản xuất dịch chuyển, nhu cầu nhà ở vẫn còn. Mấy cái đó tạo ra nhu cầu thật. Còn từ nhu cầu thật tới giá đất tăng bao nhiêu thì tùy vị trí, pháp lý, nguồn cung, khả năng khai thác và thời điểm mua.

Nên tôi không mua vì nghe nói bất động sản sẽ tăng. Tôi muốn hiểu tại sao nó tăng: tiền từ đâu tới, ai sẽ mua, họ mua để làm gì, hạ tầng nào đang đổi, nguồn cung bao nhiêu, pháp lý thế nào, tổng tiền có vừa với một nhóm khách đủ lớn không, thị trường đứng lại thì mình chịu được không, cần bán thì bán cho ai. Trả lời được mấy câu đó rồi mới nói tới giá.

Người mua một miếng đất nhìn thấy giá rẻ. Người khác nhìn thấy khả năng tăng giá. Người thứ ba nhìn cả dòng tiền, rủi ro, thanh khoản, thời gian và đường lui. Tôi thích cách thứ ba. Tiền bạc cuối cùng đâu phải cuộc thi xem ai kiếm được nhiều nhất trong một năm. Nó là chuyện ai giữ được vốn, làm vốn lớn lên, và còn đứng đó sau mười hai chục năm.

Lúc chưa có tài sản thì rất dễ nghĩ người giàu có bí quyết gì ghê gớm. Nhìn kỹ mới thấy nhiều người chỉ làm một chuyện trong thời gian rất dài: họ liên tục biến một phần tiền mình kiếm được thành thứ có giá trị hơn theo thời gian. Cứ vậy mười năm, hai chục năm. Tới một ngày nhìn lại mới thấy khoảng cách lớn tới mức nào.