Đọc hợp đồng nhà đất, đừng chỉ đọc xem mình được gì

Có những deal nhìn rất ngon cho tới lúc mở hợp đồng ra. Giá tốt, vị trí tốt, người bán nói chuyện đàng hoàng, pháp lý nghe cũng ổn, hai bên thống nhất gần hết rồi. Tới lúc đọc kỹ mới thấy vài câu nhỏ nằm đâu đó, đọc lướt chẳng ai để ý, mà nếu sau này có chuyện thì chính mấy câu đó quyết định mình đang đứng ở đâu.

Tôi không đọc hợp đồng theo kiểu đọc hết từng chữ rồi mới thấy yên tâm. Tôi đọc để tìm mấy chỗ có thể làm đổi quyền, đổi tiền, đổi thời gian và đổi đường lui của mình. Có bảy chỗ tôi nhìn kỹ.

Thời hạn bàn giao — đừng đọc mỗi ngày tháng, đọc cách tính thời gian. Bàn giao trong quý bốn. Dự kiến tháng mười hai. Có thể sớm hoặc chậm hơn. Nhìn thì rõ, mà câu phải hỏi là ngày nào mới là ngày cuối cùng. Bên bán chậm thì từ ngày nào bắt đầu tính vi phạm, có gia hạn không, gia hạn bao lâu, điều kiện gì để được gia hạn, xảy ra chuyện gì thì thời hạn tự lùi tiếp. Tôi không thích mấy chữ dự kiến, khoảng, theo tiến độ, trong thời gian phù hợp — nếu phía sau không có một mốc cuối đủ rõ. Lúc thuận lợi thì câu chữ nào nghe cũng được. Tới lúc trễ sáu tháng, mỗi bên đọc câu đó một kiểu, mà lúc đó không còn tranh luận về văn phong nữa, đang tranh luận bằng tiền.

Cấp sổ — tách hai việc: bên bán phải làm gì, và cơ quan nhà nước quyết thế nào. Hợp đồng có thể ghi bên bán phải làm thủ tục cấp giấy trong một khoảng thời gian, rồi thêm câu thời điểm cấp giấy còn tùy cơ quan có thẩm quyền. Hai câu đó không nhất thiết chọi nhau, mà phải hỏi tiếp: bên bán có bao lâu để chuẩn bị và nộp hồ sơ, hồ sơ phải đủ tới mức nào, hồ sơ bị trả lại thì ai chịu, dự án còn nghĩa vụ tài chính chưa xong thì sao, sai khác xây dựng hay quy hoạch làm hồ sơ không được tiếp nhận thì rủi ro của ai, cơ quan chậm dù bên bán đã làm đủ thì xử ra sao. Đừng chỉ hỏi bao giờ có sổ. Phải hỏi ai làm gì để sổ được cấp, và không cấp được thì trách nhiệm nằm đâu.

Thanh lý rồi, tiền của mình bao giờ mới thật sự về. Có hợp đồng viết rất nhẹ nhàng: sau khi thanh lý, bên bán sẽ hoàn trả. Nghe vậy tưởng xong. Tôi tìm ngay đoạn phía sau — có điều kiện gì không, có phải chờ bán lại tài sản cho người khác không, có phải chờ bên bán thu đủ tiền từ giao dịch khác không, có thời hạn hoàn tiền cụ thể không, quá hạn thì tính gì. Thanh lý trên giấy và lấy lại được tiền là hai việc khác nhau. Một người đã nộp 5 tỷ vào một tài sản, tới lúc muốn thoát mà phải chờ bên kia bán lại cho người khác mới trả, thì thực tế số tiền đó vẫn đang bị khóa. Một hợp đồng tốt phải nhìn được cả lúc mọi chuyện không còn tốt nữa.

Điều khoản bảo mật — coi mình có còn quyền bảo vệ mình không. Bảo mật là chuyện bình thường. Nhưng nếu viết kiểu người mua không được cung cấp bất kỳ thông tin nào cho bên thứ ba, vi phạm là bị phạt hoặc mất quyền lợi, thì phải đọc rất kỹ. Vì trong đời thực, có tranh chấp thì mình phải đưa hợp đồng cho luật sư, ngân hàng, kế toán, cơ quan có thẩm quyền hay tòa. Không thể có chuyện một điều khoản bảo mật viết quá rộng rồi thành cái khóa làm mình không nhờ được ai bảo vệ quyền lợi của mình. Gặp câu không được tiết lộ cho bất kỳ bên thứ ba nào, tôi hỏi ngay: không tiết lộ trong trường hợp nào, cho ai, có ngoại lệ khi cần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình không.

Đất của mình, mà hợp đồng có đang biến quyền của mình thành thứ phải xin phép không. Ví dụ điều kiện kiểu người mua muốn chuyển nhượng phải được bên bán đồng ý, hoặc phải xong một thủ tục nội bộ nào đó với chủ đầu tư. Có trường hợp điều kiện đó có lý do, hợp với cấu trúc giao dịch. Cũng có trường hợp người mua đọc lướt rồi ký, vài năm sau muốn bán mới biết mình đang bị trói bởi chính cái điều khoản đó. Tôi luôn tách hai thứ: quyền mà pháp luật cho mình, và nghĩa vụ mình tự nhận thêm trong hợp đồng. Đừng nghĩ cứ ký vào là mọi điều khoản đương nhiên có hiệu lực — không phải muốn ghi gì cũng được, nhất là với hợp đồng theo mẫu.

Tiền phạt — đừng chỉ nhìn con số, đặt hai bên lên cùng một cái cân. Có hợp đồng bên bán chậm thì trả lãi rất nhẹ, còn bên mua chậm vài ngày lại chịu mức rất nặng. Đọc riêng từng điều thấy đều có vẻ hợp lý, đặt cạnh nhau mới thấy vấn đề. Tôi lấy máy tính bấm luôn, không tranh luận bằng cảm giác: bên này vi phạm một tháng mất bao nhiêu, bên kia vi phạm một tháng mất bao nhiêu, tỷ lệ đó có cân không, có giới hạn tổng mức phạt không, có trường hợp nào được miễn giảm không. Và mức phạt đó có đúng với pháp luật áp dụng cho loại hợp đồng này không — thấy một con số trong hợp đồng đừng mặc nhiên nghĩ nó chắc chắn có hiệu lực.

Giá tạm tính — hai chữ tôi khoanh đỏ. Mua nhà 8 tỷ, hợp đồng ghi giá tạm tính 8 tỷ. Tôi không ký cho tới khi hiểu chữ tạm tính đó nghĩa là gì. Tạm vì diện tích có thể đổi, vì thuế phí, vì giá đất, hay vì chi phí xây dựng. Tạm tới thời điểm nào, ai có quyền điều chỉnh, công thức điều chỉnh ra sao, có mức trần không. Nếu giá cuối tăng 500 triệu thì mình có quyền từ chối không, không đồng ý thì tiền đã đóng xử lý thế nào. Một chữ tạm mà không có công thức, điều kiện và giới hạn đi kèm thì cái giá mình tưởng đã chốt có thể thành một con số khác. Tôi không ngại trả thêm tiền cho một tài sản tốt. Tôi ngại ký một mức giá mà sau đó không biết nó còn là giá cuối cùng hay chưa.

Còn một việc tôi luôn làm trước khi ký: đọc hợp đồng từ cuối về đầu. Phần đầu thường là mấy thứ hai bên đang rất vui để ký — giá, sản phẩm, tiến độ. Phần sau mới là mấy thứ quyết định lúc hai bên không còn vui nữa: phạt, chậm thanh toán, chấm dứt, thanh lý, hoàn tiền, đơn phương chấm dứt, bất khả kháng, chuyển nhượng, giải quyết tranh chấp. Tôi muốn biết nếu deal này hỏng thì mình chết ở đâu, trước khi quyết nó có đáng làm hay không.

Hợp đồng nhà đất không phải thứ đọc cho có. Nó là bản đồ của một thương vụ trong hai trạng thái: lúc mọi thứ chạy đúng, và lúc mọi thứ bắt đầu lệch. Lúc mua vui vẻ ai cũng đọc nhanh; lúc có tranh chấp thì từng chữ đều có giá.

Nên trước khi ký, tôi không hỏi trước điều khoản này có lợi cho mình không. Tôi hỏi: nếu mọi chuyện diễn ra đúng như mình mong, hợp đồng này bảo vệ mình thế nào — còn nếu đi ngược lại, mình còn đường nào để thoát. Trả lời được hai câu đó rồi mới ký. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc cấu trúc phức tạp, tôi vẫn để luật sư rà lại trước khi đặt bút; một deal vài tỷ, vài chục tỷ không đáng để tiết kiệm một khoản phí kiểm tra.