Có cái hiếm thật, có cái chỉ đang ít hàng

Nghề này hay có mấy chữ nghe riết rồi thành quen, đất hiếm, vị trí độc bản, số lượng giới hạn, quỹ đất không còn nhiều. Tui nghe thì nghe vậy, còn lúc coi một miếng đất, tui hay tách ra một chuyện đơn giản hơn, cái đang làm miếng này có giá, sau này người ta có tạo thêm ra được nhiều nữa không?

Một khu đất phân lô đang bán tốt, hàng ra ít, người mua đông, nhìn lúc đó thấy hiếm thiệt. Nhưng nếu xung quanh còn nhiều đất, pháp lý cho phép, hạ tầng kéo tới đâu người ta tiếp tục làm hàng tới đó, thì cái mình đang mua chưa chắc hiếm. Nó chỉ đang ít hàng ở thời điểm đó. Một khu căn hộ cũng vậy, dự án này hết căn đẹp thì vài năm sau có thể xuất hiện dự án khác, mới hơn, tiện ích tốt hơn, sản phẩm sát nhu cầu hơn. Hàng ít lúc mình mua và thứ thật sự khó có thêm là hai chuyện khác nhau.

Đất tự nhiên có vài thứ dễ nhìn hơn. Một đoạn mặt sông đẹp chỉ dài chừng đó, một sườn đồi đúng hướng chỉ có chừng đó, một đoạn mặt tiền ngay vị trí dòng xe phải đi qua cũng có giới hạn. Khu vực phát triển thêm thì nhà có thể xây thêm, đường có thể mở thêm, dự án có thể làm thêm, còn đúng cái vị trí đó thì hết là hết.

Tui thích những tài sản có phần nào đó khó thay thế, nhưng chỉ vậy thì chưa đủ để xuống tiền. Có miếng mặt sông rất đẹp, kiếm quanh đó khó có miếng thứ hai tương tự, nhưng tổng tiền hai ba chục tỷ, đất ở được ít, phần còn lại khó khai thác, đường vào chưa thuận, muốn làm ra sản phẩm phải bỏ thêm một cục tiền. Người thích thì nhiều, người đủ khả năng mua nguyên miếng rồi bỏ thêm tiền làm tiếp lại ít. Cái mặt sông vẫn hiếm, miếng đất vẫn đẹp, nhưng lúc cần bán thì mình đâu bán cho tất cả những người thấy nó đẹp, mình phải tìm đúng một người vừa có tiền, vừa thích, vừa có cách dùng nó.

Chỗ này tui để ý nhiều hơn chuyện hiếm. Cái hiếm đó có đủ người chịu trả tiền hay không. Một miếng đất không ai tạo thêm được vị trí thứ hai giống hệt, nhưng nếu một năm chỉ có vài người đủ tiền và có nhu cầu mua loại đó, thanh khoản vẫn mỏng. Ngược lại, một sản phẩm nhìn chẳng độc bản gì, người ta vẫn có thể làm thêm, nhưng tổng tiền vừa phải, pháp lý rõ, nhu cầu ở thật nhiều, mua bán đều, lúc cần ra có sẵn một lớp người mua, nhiều khi giữ tiền còn khỏe hơn.

Thành ra tui không còn mặc định đất càng độc, càng đẹp, càng hiếm thì càng đáng mua. Tui coi cái hiếm đó nằm ở đâu. Nếu chỉ hiếm vì người bán đang giữ hàng, dự án mới mở một phần, khu vực đang sốt, ai cũng tranh nhau mua thì phải cẩn thận. Hôm nay có một trăm nền mà chỉ đưa ra hai chục nền, nhìn hai chục nền đó rất hiếm. Mai mở thêm năm chục nền nữa là câu chuyện khác liền.

Còn nếu cái hiếm nằm ở chính miếng đất, mặt sông, địa hình, vị trí, một đoạn mặt tiền đặc biệt, khả năng khai thác mà những miếng kế bên không có, tui bắt đầu chú ý. Sau đó vẫn phải coi tiếp giá mua, pháp lý, tổng tiền, mình làm được gì trên đó, vốn nằm bao lâu, và quan trọng nhất là sau này ai mua lại.

Cùng là mặt sông cũng không giống nhau. Một miếng mặt sông nhưng nằm sâu, đường nhỏ, tổng tiền lớn, chỉ hợp làm một căn nhà nghỉ cuối tuần, tập người mua rất hẹp. Một miếng khác cũng mặt sông, nhưng nằm trên tuyến có dân cư, có thể kinh doanh, chia được công năng, tổng tiền vừa với nhóm khách đang có thật, thì cùng một chữ mặt sông, giá trị đối với người mua đã khác xa.

Nhiều lúc mình mua đất dễ bị hút vào cái đẹp trước. Đứng tại chỗ thấy view quá đẹp, mặt tiền quá dài, đất quá vuông, rồi tự cộng tiền cho từng cái mình thích. Người mua sau chưa chắc cộng giống mình. Họ nhìn số tiền phải bỏ ra trước. Rồi họ nhìn với số tiền đó còn mua được cái gì khác.

Chỗ khó nằm đây. Một miếng 20 tỷ không cạnh tranh với mấy miếng đất kế bên nó thôi, nó cạnh tranh với gần như mọi thứ người có 20 tỷ có thể làm với số tiền đó, mua một tài sản khác, chia ra hai ba tài sản nhỏ hơn, làm ăn, gửi tiền, giữ tiền chờ cơ hội, hoặc chẳng mua gì hết. Nên giá mỗi mét rẻ chưa chắc đã dễ mua, tài sản rất hiếm chưa chắc đã dễ bán. Tổng tiền càng lớn, câu chuyện càng khác, vì tập người có khả năng mua nhỏ dần, mà người có khả năng mua thì thường lại càng nhiều lựa chọn.

Tui thấy một tài sản đáng để giữ lâu thường có mấy thứ đi cùng nhau, có phần nào đó khó thay thế, có người thật sự cần phần đó, giá mình mua không lấy hết phần ngon của tương lai, và tới lúc muốn ra vẫn hình dung được người tiếp theo là ai. Thiếu một trong mấy cái đó thì phải tính lại.