Cái giá căn hộ nó cao, cao từ đâu ra
Người ta hay than nhà giờ mắc quá, mà than xong rồi thôi, ít ai ngồi hỏi tại sao nó mắc. Tui có cái tật thấy giá nào cũng muốn lật ra coi bên dưới nó gồm những gì. Vì hiểu cái giá từ đâu ra thì mới biết chỗ nào là giá trị thiệt, chỗ nào là người ta thổi.
Nói cho ngay, cái giá một căn hộ bây giờ nó không phải trên trời rớt xuống. Nó là một chồng chi phí cộng lại, cộng thêm cái kỳ vọng của người bán. Tôi tách ra chừng bảy cái, cái nào cũng đẩy giá lên một nấc, mà người mua thường chỉ thấy cái con số cuối cùng chớ không thấy mấy tầng bên dưới.
Thứ nhất là pháp lý. Một dự án làm giấy tờ đàng hoàng, đủ điều kiện bán, thì cái sự an toàn đó có giá của nó. Ngược lại dự án pháp lý lôm côm thì rẻ hơn, mà rẻ là vì mình đang mua kèm rủi ro vô người. Thứ hai là quỹ đất. Đất sạch trong khu người ta muốn ở thì ngày càng hiếm, hiếm thì mắc, cái này khỏi bàn. Chủ đầu tư gom được miếng đất đẹp là đã nắm sẵn một nửa cái giá cao.
Thứ ba là chi phí xây. Vật liệu, nhân công, mấy năm nay nhích lên đều, có giai đoạn đội thêm cả 15-20%. Cái đó xây xong là nằm luôn trong giá bán, không ai gánh giùm. Thứ tư, cái này ít người để ý: mấy khoản như phòng cháy chữa cháy, xử lý môi trường, tiêu chuẩn kỹ thuật ngày càng siết. Làm cho đúng chuẩn thì tốn, có khi đội thêm 20-30% ở mấy hạng mục đó, và cuối cùng cũng người mua trả.
Thứ năm là cái lệch pha, chỗ này mới đáng nói. Chủ đầu tư ai cũng thích làm hàng cao cấp, vì làm cao cấp lời nhiều hơn làm hàng vừa túi tiền. Thành ra ngoài thị trường hàng sang thì đầy, mà hàng cho người mua ở thiệt, mua lần đầu, thì thiếu. Cầu một đằng cung một nẻo, cái mặt bằng giá chung bị kéo lên theo cái phân khúc sang đó. Thứ sáu là hạ tầng — chỗ nào đường sá sắp mở, cầu sắp bắc, thì giá chạy trước cả khi hạ tầng xong, người bán tính luôn cái tương lai vô giá hiện tại.
Thứ bảy là dòng vốn. Tiền từ nơi khác đổ về, tiền nước ngoài rót vô, thì một phần chảy vào bất động sản, và hễ tiền nhiều đuổi theo hàng ít thì giá lên. Bảy cái đó chồng lên nhau, có cái là chi phí thiệt phải trả, có cái là kỳ vọng và tâm lý. Người mua tỉnh là người tách được: trong cái giá này, bao nhiêu phần là giá trị nằm đó thiệt, bao nhiêu phần là mình đang trả cho một giấc mơ chưa tới.
Nói cho cùng, tôi không có bàn chuyện giá cao hay thấp là tốt hay xấu — cái đó tùy túi tiền mỗi người. Tui chỉ muốn người mua đừng nhìn cái con số cuối cùng rồi hoảng, hoặc rồi mê. Lật nó ra, coi bên dưới, thì tự khắc biết miếng này có đáng đồng tiền hay không. Coi giá mà không biết giá từ đâu ra, thì khác gì nhắm mắt đưa chân.