Luật chơi đang đổi
Tôi nhìn chính sách đất đai, nhà ở, tín dụng mấy năm nay, không thấy Nhà nước đang tìm cách làm bất động sản tăng giá. Tôi thấy hướng ngược lại — đưa đất về đúng cái vai của nó trong nền kinh tế.
Đất để ở thì phải ở được. Đất sản xuất thì phải ra sản phẩm. Mặt bằng kinh doanh thì phải có người kinh doanh. Hạ tầng thì phải mở ra được không gian cho người ta làm ăn. Còn kiểu mua một miếng, để đó vài năm, chờ người khác mua lại giá cao hơn — cách kiếm tiền đó càng ngày càng khó. Không phải bất động sản hết cửa. Luật chơi đổi thôi.
Tôi thấy có mấy việc đang chạy cùng lúc. Thứ nhất là pháp lý. Mấy nút thắt kéo dài nhiều năm đang được tháo dần. Một dự án mà mất quá nhiều năm mới xong thủ tục thì nguồn cung bị giữ lại, cung ít mà nhu cầu vẫn còn, giá rất khó xuống. Muốn giải bài toán giá nhà thì không thể chỉ kêu người mua ráng kiếm chỗ nào rẻ hơn. Phải có thêm hàng.
Thứ hai là cơ cấu sản phẩm. Thị trường mấy năm qua làm rất giỏi một việc: tạo ra tài sản vài tỷ, vài chục tỷ, có cái hơn nữa. Nhưng người thu nhập trung bình thì mua gì. Một thị trường nhiều hàng mà phần lớn người có nhu cầu thật không với tới, thì chưa gọi là khỏe được. Nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền, nhà cho công nhân, nhà cho người trẻ — mấy cái tên đó không phải khẩu hiệu cho đẹp, nó là phần thị trường đang thiếu.
Thứ ba là dòng tiền. Cái thời cứ thấy đất tăng là tín dụng chạy theo đất, người sau mua lại của người trước giá cao hơn, tôi nghĩ khó lặp lại dễ như trước. Tiền rồi cũng phải đi tìm chỗ đẻ ra tiền. Một dự án pháp lý rõ, một căn nhà có người cần ở, một mặt bằng buôn bán được, một khu sản xuất ra doanh thu, một tuyến đường mở ra năng lực mới — mấy thứ đó có dòng tiền, hoặc tạo ra được dòng tiền. Còn một miếng đất chỉ có câu chuyện sắp có cái này sắp có cái kia, mà bên dưới không có nhu cầu thật, thì càng về sau càng phải trả lời một câu khó hơn: ai sẽ là người mua cuối cùng.
Thứ tư là dữ liệu, cái này tôi nghĩ nặng hơn nhiều người tưởng. Khi dữ liệu đất đai, giao dịch, thuế, quy hoạch, sở hữu nối được với nhau, thì mấy thứ xưa nay sống nhờ sự mù mờ sẽ hết chỗ dần. Khai giá thấp. Tạo giao dịch ảo. Thổi giá một khu. Lấy vài giao dịch làm mặt bằng chung. Mấy chuyện đó không biến mất trong một sớm một chiều, mà làm cũng không còn vô tư như trước. Thông tin rõ hơn thì người mua cũng đổi cách mua theo.
Nói vậy rồi thì nói luôn mình đang làm gì, cho khỏi nói suông. Tôi đang né những tài sản mà giá trị phụ thuộc quá nhiều vào người mua sau. Đất lớn, tổng tiền cao, thanh khoản mỏng, pháp lý còn phải chạy, sản phẩm chưa hình thành, hoặc câu chuyện tăng giá dựa nhiều vào quy hoạch tương lai mà hiện tại chưa có người sử dụng thật — mấy loại đó tôi thận trọng hơn trước rất nhiều. Có miếng nhìn trên Excel lời đẹp tôi vẫn bỏ, vì lời nằm trên giấy mà vốn thì nằm ngoài đời. Có miếng tui từng giữ, một mặt tiền đường một mặt sông, hồi đường mới khởi công có người trả 4,2 tỷ, tui không bán; đường làm xong thiệt, đất đẹp hơn hồi trước rõ ràng, mà thị trường xuống, giờ tính giá thực tế đâu đó 3,4 tỷ. Miếng đất tốt lên, thị trường lại trả ít đi.
Tôi ưu tiên những tài sản có cái để mình làm ra giá trị, hoặc ít nhất có giá trị sử dụng rõ ràng ngay từ đầu. Pháp lý làm được, tổng tiền vừa với tập người mua thật, có thể chia sản phẩm, có thể ở, kinh doanh, cho thuê, hoặc nằm ở vị trí mà hạ tầng và dân cư đang đi tới thật. Tôi thích những miếng mà nếu thị trường đứng hai ba năm, mình vẫn còn cách xoay, chớ không phải ngồi nhìn bảng giá chờ người khác cứu mình.
Và tôi không còn nhìn lợi nhuận theo kiểu mua bao nhiêu, bán bao nhiêu là xong. Tôi nhìn cả số tiền phải bỏ ra, thời gian vốn nằm, chi phí để đưa tài sản tới trạng thái bán được, khả năng bán trong điều kiện thị trường xấu, rồi đường lui nếu mọi thứ chậm hơn dự kiến. Một deal lời 30% mà kẹt vốn 3 năm chưa chắc bằng một deal lời ít hơn mà quay được tiền nhanh, mình còn quyền lựa chọn.
Tôi không nghĩ đây là lúc bất động sản hết cửa. Tôi nghĩ đây là lúc lọc — lọc người chơi và lọc luôn tài sản. Người có tiền mà không hiểu tài sản sẽ khó hơn. Người có đất mà không có dòng tiền sẽ khó hơn. Người chỉ biết nhìn giá, người chỉ biết bán câu chuyện, cũng khó hơn. Ngược lại, người hiểu đất, hiểu tiền, hiểu pháp lý, hiểu quy hoạch, hiểu người mua, biết tính đường lui, thì có nhiều đất diễn hơn. Gói lại thì giai đoạn này tôi thấy nằm ở mấy chữ: gỡ pháp lý, tăng nguồn cung, siết đầu cơ, minh bạch dữ liệu, đưa đất về với hoạt động kinh tế thật.